現在の資産状況(2016/4末)

4月末の資産状況を記録・公開します。そろそろ市場も落ち着いたかと思いきや、日本株は相変わらず変動が激しかったですね。特に4末の上げ下げは見ていて面白かったw

201604-japanindex

一ヶ月で見ると、日経225と東証REITの各指数はこんな感じでした。手持ちのREITは月末に大きな変動を見せたんですが、指数で見ると比較的安定してますね。 “現在の資産状況(2016/4末)” の続きを読む

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J-REITの売買タイミング判断基準

昨日の4/27、保有銘柄の一つであるMCUBS Midcity投資法人が大きく値上がりして含み益が38%程度になり、売却を考える基準に達していました。仕事で忙しく時間が過ぎていく間に急落し、現在31%程度にまで下落したのでまた放置ですが、すごい変動ですね。今回は、私がREITの売買タイミングを判断するために使っている単純なルールを紹介します。

利回りによる判断

これまでにも何回か触れたように、基本的には想定利回りの高低で判断しており、おおよそ以下に示すようなレンジに入ったら買い入れ、売却しています。なお、これまでざっくりこんな感じでやってきたというだけで、何か理論的な裏付けがあるわけではありません。

大型銘柄

こういう区分けが適切かはわかりませんが、資産規模が大きく、比較的利回りが低い日本ビルファンドやジャパンリアルエステイトなどの銘柄です。
買入:3.5~3.7%
売却:2.7~2.5%
こうして見てみると、この基準では日本ビルファンドを買えるタイミングはここのところまったくないですね。実際最近は買ってませんが。

小型銘柄

スターツプロシード投資法人、日本リート投資法人など、資産規模が小さく、利回りが高い銘柄です。
買入:4.7~5.0%
売却:3.7~3.5%

数値に幅があるのは、購入でも売却でも範囲に入った時点で検討をはじめて、さらに値動きが進んで範囲の限界付近までいったら購入・売却を決める、といった感じだからです。

例えば、冒頭で述べたMCUBS MidCity投資法人で考えた場合、分配金はおおよそ年額13,000円です。買い入れを検討しはじめる額は、利回りが4.7%になる276,500円付近、5%になる26万円まで下がってきたら、買い入れを決めるという感じです。実際、私が購入したのは276,957円です。若干買い急いだ感じでしょうか・・・

逆に、売却を考えはじめる額は利回りが3.7%に達した352,000円ぐらいからで、3.5%を割り込む372,000円を超えると売ることが多いです。現在は364,000円なので、売却を検討はしているものの、まだ様子を見ているという感じ。

midcityリート投資法人

このチャートでいえば、2011年8月購入し、2014年11月に売却しています。

売却益で見ると

上記のルールで売買した場合、売却益は次のような範囲になります。売却だけを考えるなら、含み益だけを見て40%ぐらいになった時点で売れば、利回りで売るのとだいたい同じようなタイミングで売却できます。

小型銘柄:27~42%
大型銘柄:29~48%

仮に分配金による利益が年5%(利回りが高めの銘柄だとこんなもの)だとして、値下がり~値上がりのサイクルは5年ぐらいだとすると、5年間持ち続ければ、分配金で(再投資なし、税引き前で)25%の利益が出ます。含み益が25%〜30%程度の場合、売却してもその後しばらくは値上がりが続くことも多く、次に買う銘柄がすぐには見つからなくて、結局数年間分配金が得られずに保持した場合と大差なかった、ということもよくあります。なので、25~30%程度の含み益だとそこまで進んで売る気にはなりません。しかし、40%近くまで来ると、分配金で追いつくのには8年の保持が必要になりますし、大抵は近いうちに大きく値下がりするので、売ってしまって安値で再度仕入れた方が良いかと思ってます。

と、ここ10年ほどはこんな感じで売買してきました。これからは、以前より長期の保持を目指してはいきますが、それでも含み益が40%を超えたらいったん売却してしまいそうです。ここのところは各銘柄で値動きは大きく異なっていて、常に何かしら利回りの高い銘柄は転がっているので、分配金収入を維持する必要があるならすぐにそうした銘柄を買い入れて投資総額を維持できそうなので、問題ないとは考えています。

見てわかるとおりとても単純なルールなんですが、きちんと記録したのは今回がはじめてです。こうして投資の情報をブログに残しておくことで、このルールが良いにしろ悪いにしろ自分がしていることを自覚できますし、今後方針を変える必要が出てきた場合もすぐに現況を振り返ることができるというのはやはり良いものですね。

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ブログの広告収入は誤タップによるもの?

一般ユーザーとして色んなサイトやブログを閲覧していてよく思うことですが、Web広告って間違えて押させて収入を上げているものが多い気がします。こんな風に感じるのはどうやら自分だけではないようで、Togetterで話題になっていました。

日本のweb広告はいい加減「どうやったら間違えて押すか」をやめろ!→みんな同じ事思ってた!

まとめサイトなんかは、後からすーっと広告が出てきて押させるものや、閉じるボタンが異常に小さくてスマートフォンだとうまく消せずに誤タップしてしまうものが異常に多いです。広告を依頼している人たちはこういうこと知らないんでしょうか。それとも、それを込みでも出したお金に見合った効果が得られているんでしょうか。

このブログでもAdsenseを使って広告を掲載してみているんですが、今のところクリック数はなんと1回です!確かその1回で80円ちょいぐらいだったと思います。それがモバイルデバイスからのクリックだったので、もしかして誤タップかなー・・となんだか申し訳ない気分になってしまいました。ネットワークが遅くなっていたり、本体性能が低めのスマートフォンを使っている場合、フリックでスクロールしたはずが、広告をクリックしていることってたまにあるんですよね。一応、広告ユニットの表示だけでも1円とかずつもらっていて、そっちの方は特に罪悪感はないんですけどね。でもそれだけだと、振り込み可能額(8000円)まで積み重ねるのに一体いつまでかかるのかw

小遣いを稼ぐのも大変だなぁと思う今日この頃です。いつか月1000円ぐらい稼げるようになりたい・・・

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民泊による東京圏不動産への影響

今後は人口が減少に転ずるらしい東京圏ですが、今後大幅な増加を目指している訪日観光客はプラス要素です。ただし、日本政策投資銀行による 東京オリンピック期間中と期間後のホテル需給環境を考える(PDF) を参考にすると(あくまで訪日観光客の目標が現在の半分だった頃のものですが)、国内人口の低下に伴う国内観光客の減少との相殺もあり、今後も需給環境はあまり変化しない想定だったようです。

客室はやはり足りなそう?

改定後の目標では、2020年時点でここからさらに2000万人が上乗せされるわけですが、仮に訪日観光客の平均滞在日数を2週間とし、このうち東京で半分程度の日数を過ごし、来日時期は一年に渡って均等だとした場合、1日あたり約38万人の宿泊需要が追加で発生することになります。

東京圏の客室数は、さきほどの資料から現在おそらく30万程度と思われ、東京圏の客室が東京観光ですべて使えるわけでもないこと、来日時期に不均衡があることを考えると、客室数はやはり足りないように思います。

民泊によるさまざまな影響

そんななか、Airbnbに代表される民泊事業の世界的な広がりにも後押しされ、日本でも民泊による客室数の確保が真剣に議論されてきています。これまでは草の根で増えてきた民泊事業ですが、周辺住民とのトラブルも増加を見せており、また一般のホテル・旅館が従っている旅館業法を無視した違法状態なのではないかとの指摘も一般的に認知されてきました。こうした状況を改善すべく、一部の地域では旅館業法に従う義務を免除するなどの取り組みも始まっており、不十分と言われながらも徐々に民泊の利用が広がっている状況です。

個人的には、訪日観光客に対応する施設や人員の不足で宿泊費が高騰したり、観光体験が低下するのはもったいないと考えていたので、民泊の活用そのものは条件つきですが賛成の立場です。その際、こうした民泊の広がりによるホテル・旅館への影響や、不動産市場への影響は非常に限定的だろうと勝手に思っていました。ところが、観光の先輩であるフランスからはこんな記事が出てきて、ちょっとびっくりしてしまいました。

民泊大国フランスの惨状を見よ! 脱税横行、家賃上昇、人口減…「パリは人の住めない街になってしまった…」

いわゆる業界団体からの発信を元にした記事なので、特に一般住民への影響へ言及した部分については話半分程度で聞いておく必要があるとは思いますが、賃貸・分譲マンション側での需要が一気に増えて、ホテル・旅館側の需要が下がるという現象がかなりドラスティックに起きているようです。

東京の人口はパリの5倍ほどあり、周辺の地域まで含めれば賃貸住宅の供給はややあまり気味な状況でもあるので、すぐに住民が困るような変化がやってくることはないとは思っているのですが、東京に住んでいる者としては気になる話です。

住居系REITでも観光客増の恩恵を受けられるかも

私はホテル系のREITは持っておらず、住居系・事務所系のREITが主なため、これまでは訪日観光客が増えてもあまり恩恵はなさそうだなぁと思っていました。ですが、上記の流れを見ていると、下手にホテル系に手を出さなくても、住居系REITを持っていればそれなりに恩恵を受けられる可能性があります。ホテル・旅館が打撃を受けるのは観光立国を応援する立場からはちょっと怖いんですが、民泊には頑張ってほしいですね。個人的には、私も一度ぐらいは試してみたいです。

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すさまじい支出・・

家計の確認・整理をしていたら、今年に入ってからだけで奥さんの衣服の支出が20万を超えていてかなり凹んでいます・・。このペースでいくと、今年の支出は500万円を超えかねない状況です。ライブのチケットやCDもどんどん届いて、これだけで5万を超える月も。

昨年仕事が変わってからかなり支出が増えているのは薄々気づいていましたが、クレカの明細までは把握していなかったので何に使っているかよくわかっていませんでした。今年に入ってからは無法地帯だった奥さんのクレジットカードもすべてマネーフォワードに登録し、まずは何に使われているかを把握できるようになりました。

大きな支出項目は口頭で確認しつつ、使いすぎていることを伝えてはいますが、今月も衣服で10万を超えており、あまり減らす方向へは意識が向いていない様子。気づいたらいつもネットで衣服のサイトを見ているし、買い物が趣味になっている感じで本当に恐ろしい・・。

年間支出はなんとか400万以下(うち賃料で165万程度)に抑えたいところですが、既に支出が200万を突破しているので、今年は絶望的ですね。私がちまちま節約していてもまさに焼け石に水状態で、ちょっと虚しくなってきます。8〜9月までは使いすぎていれば都度伝え続けて、それでも歯止めがかからないようなら抜本的な対策を考えます。といっても、元々の取り決めだった小遣い制を、きちんと守ってもらうというだけなんですが・・・。一度買い物の味を覚えたら、なかなか減らせないってのは本当なんでしょうね。長く、難しい戦いになりそうです。

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資産5000万円が持つ魔力

30代後半、5000万円で早期リタイアは可能なのか?私と似たような境遇の方の相談が、Yahoo!知恵袋にありました。

37歳独身、資産5000万円。アーリーリタイアするか悩んでいます。皆さんならどうしますか。

ほとんど袋叩きのような状態で、5000万円だと少なすぎるという意見がほとんどです。ですが、私はこの人の迷う気持ちが少しわかる気がします。5000万円という資産の額は、人を早期リタイアへと誘惑する魔力を持っています。

お金持ちの入り口は1億円と書いたが、現実にはもう少し下の金額から人の思考回路は変化し始める。だいたいそれは5000万円くらいである。5000万円を境に、お金に対する価値観は大きく変わってくることが多い。お金持ちの教科書

仮に、5000万円を年利4%(税金支払前で5%)で運用できた場合、単純計算すれば年間200万の収入を得られることになります。5%が難しく、4%と考えた場合でも年収は160万円、月収だと13万円。持ち家があったり、田舎の格安な賃貸に住んでおり、節約生活が板についている世帯なら、ギリギリ生活をイメージできるようになってきます。Yahoo!知恵袋の方は運用益を1%と想定していますが、株式50%、債券50%の世界分散ポートフォリオでも、期待リターンは3.5%程度あります。

単純な分散ポートフォリオ

 

期待リターン:3.66% リスク:10.05%
元本:5000万円 総投資額:0万円 期間:30年
(期待値:14678.4 標準偏差:8355.7 中央値:12756.3 最頻値:9634.3)

by 長期投資予想/アセットアロケーション分析


ぱっと株式市場を見渡しても、高配当株や高分配REITなら、利回り4%〜5%程度の銘柄がごろごろしています(時期にもよりますが)。

もちろん5000万円をすべてリスク資産にまわすことは現実的ではないし、4%であっても長期にわたって安定して運用していくのは非常に難しい。また、親の介護、親類の冠婚葬祭等の各種イベントを考えると、多少のバッファは必要になってきます。ですが、もう少し頑張れば働かなくても生活していけるようになれるのでは?と、早期リタイアの可能性が具体的に目の前に現れてくるのが5000万円という資産額であり、私もこの魔力に魅せられた一人です。

 

資産5000万円までにかかった年数と推移

資産5,000万円達成のために気をつけたこと

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借家か持ち家か、一軒家かマンションか

きのこvsたけのこ並に定番の、持ち家か借家か論争。私はといえば、現在は都心の賃貸住宅に住んでいます。これは、今のところ会社がそれなりの住宅補助を出してくれていることが大きな理由です。家賃補助は45歳まで出ることになっているので、それまでは賃貸住宅に住み、45歳を過ぎたら2LDKぐらいのマンション(新築〜築10年程度までの中古)を買おうと思っています。

元々は家を買うつもりもなかった

基本的には賃貸の方が住環境、労働環境、経済状況、突然のライフイベント等さまざまな変化に対応しやすいと考えており、私の人生そこまで順風満帆とも思っていないので、進んで家を買う予定はありませんでした。ただ最近、賃貸契約の際に必要な保証人として、今までお願いしていた両親が年齢的・年収的に厳しくなってきており、このまま行けば交流がそう親密ではない兄弟姉妹や、保証会社に頼る必要性も見えてきました。こうした面倒事を長期にわたって抱えるのもわずらわしく感じたため、家を買う方向に大きく傾いていきました。早期リタイア後は基本的に無職になるため、リタイア後は借りづらくなるかもしれない、というのもありました。

また、これは付加的な部分ですが、賃貸住宅は今のところかなり作りがチープです。外見も内装も分譲マンションに比べるとかなり見劣りしますし、断熱もいまいちなので冷暖房費が高くつきます。敷金を考えると壁や柱に物を取り付けるのも難しく、自由に自分の空間を作ることはできません。長期にわたって住むなら、やはり設備が整った分譲マンションや一軒家が魅力的なのは確かです。

一軒家ではなくマンションを選ぶ理由

では、どうして一軒家ではなくマンションなのか。これは、実家に一人で住んでいる母の生活を見ていて強く感じるようになった次のような点に理由があります。

掃除、防犯、メンテナンスが面倒くさい

45歳も過ぎて家を買うなら、基本的には死ぬまで同じ場所に住むことを想定しています。そう考えた場合、一軒家は家の掃除や日々の戸締まり、メンテナンスが面倒です。最悪老人一人で住むことになるわけですが、70を過ぎてから庭の手入れや木々の剪定、枝や葉のゴミ出しは大変ですし、防犯を意識して日々戸締まりに気を配るのも本当に面倒です。また、傷んだ家屋の手入れも若いうちは楽しいものですが、年を取ってくると大変です。バリアフリーの2LDKぐらいのマンションで、掃除はルンバで済ませた方がよっぽど快適です。

家族みんなで住んでいる間は一軒家は素晴らしいんですが、家族が減っていくと急速に重荷になっていきます。実際、年を取ったら一軒家を売って都心のマンションに移り住むご近所さんはかなり多いです。

都心・駅近の物件が少ない、高い

もう1つは、予算的な問題です。45歳はまだ働いている可能性があるので、ある程度都心で、駅に近い物件を買うことになります。また、老後の生活まで考えた場合、あまり郊外にいってしまうと、ゴーストタウン化する危険性や、近隣に商業施設や病院がなくなり、生活が不便になったり、立ちゆかなくなったりする可能性があります。こうした点から都心・駅近の物件を一軒家で探そうとすると、私の住宅購入予算を超えてしまいます。

子供が生まれていたら一軒家にしていたかも

私にもし子供が生まれたら(生まれていたら)、一軒家の購入も真剣に考えたと思います。子供を頻繁に引っ越させるのも忍びないし、育児環境を考えた場合は都心よりも郊外が好ましいでしょう。庭で野菜を作ったり、DIYで家を改造したりしてみたいのも確かです。とはいえ、今のところ私には子供もおらず、会社の家賃補助もあるため、マンション志向になっています。

マンションはマンションで、これから30年、40年と経っていった場合に修繕や建て替えも含めた費用の問題や、住民の高齢化に伴う運営の難しさも出てくるとは思うのですが、身内での面倒ごとよりはマシかなと思ってこのような考えになっています。さらに細かな調査は、実際に買い時が近づいてからにするつもりです。とりあえず、都心のマンションはあまり値上がりしないでほしいですね・・。都心が値上がって、やや郊外の一軒家が暴落したりしたら真剣に悩みそうです。なんとなくそうなりそうな気配。

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投資遍歴6:世界分散投資へ移行開始

過去の投資歴を見なおして反省するこのシリーズも、ようやくブログ開始時点まで近づいてきました。前回は2008〜14年、J-REITのみを対象として投資した期間が対象で、全般的な上昇相場や数度の大きな値上がり(14年末の黒田バズーカなど)にも助けられ、それなりに大きな利益を得ることができました。

今回はその後、2015年から2016年にかけて、J-REIT一辺倒から世界分散投資への移行を検討しつつ現在の資産構成に至る過程についての話です。

2015年9月の下落時に大幅買入

2014年末、日銀によるREIT買い入れ報道で急上昇した際に保有銘柄を売却し、その後は1年近くほぼ現金のみで保有していました。すっかりJ-REITの中期投資に味を占めていたので、暴落局面の到来を待っていたところ、9月前半〜中盤にかけてそれなりの下落があったため、数日で1500万程度買い入れました。東証REIT指数は次のようになっており、直近の高値から一気に20%程度下落しています。

東証REIT指数

東証REIT指数

この際、利回りが特に高めになっていた日本賃貸住宅投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、スターツプロシード投資法人を中心に買い入れています。この買い入れにあたっては、分配金による年収100万を目指して、多少の上昇では売却は考えず、長期保有による分配金狙いを考えていました。後述しますが、早期リタイアを意識して配当を積み増そうとしていますね。

日賃貸

取得単価は71,000円で、最安値付近で買っています。当時の予想利回りは約4.8%。一時90,000円をつけましたが、その後8,3000円程度まで下がり、現在の予想利回りは約4.1%です。9万まで上がった際は、利回りが3.7%程度まで下がっていました。

日本賃貸住宅投資法人

ケネディクス・レジデンシャル投資法人

取得単価は26万程度なので、こちらもほぼ最安値で買っています。当時の予想利回りは4.8%程度。その後は29〜31万をうろうろしており、現在の予想利回りは約4.3%です。

ケネディクス・レジデンシャル

スターツプロシード投資法人

取得単価は、15万6000〜16万2000円。9月当時はほぼ底値付近で買っていますが、その後大して上がっていません。買い入れ当時の予想利回りは4.9〜5.1%。現在は4.5%程度です。

スターツプロシード投資法人2

投資方針の見直し

こうして三度J-REITを買い入れたわけですが、この頃からJ-REIT一極集中の中期投資という投資スタイルに対する疑問がわいてきました。これは、J-REIT一極集中のリスクの高さを再認識したこと、そして、早期リタイアが視野に入ってきたことから、リスク低下の必要性を感じたことによるものです。

J-REIT集中のリスクを再認識

年が明けると一気に円高・株安が進行し、世界の経済状況の弱さが認識されました。また、マイナス金利導入後の経過から見る金融政策の手詰まり感、積み上がる一方の公的債務、上昇していく税率、継続的に低下していく社会保険、人口の低下、労働生産性の低さ、労働環境の悪さなど、アベノミクス前まで感じていた日本の先行きに対する閉塞感の原因が、5年経っても・・・いや、私が社会人になった当時から15年経った今でも、ほとんど改善されていないことに気付きました。

さらに、日本全体だけでなく、東京・東京圏の人口もついに低下に転じたことを知り、不動産のマクロな投資環境の先行きに不安を感じ始めました。

早期リタイアに向けたリスク低下の必要性

資産総額も気づけばそれなりの規模に成長し、このペースで増やし続けることができれば早期リタイアも夢ではなさそう、ということを意識したことも大きな要因です。早期リタイアし、長いリタイア生活を既存の資産で賄っていく場合、長期にわたって安定して価値が上昇していく資産に投資したいもので、間違っても突然暴落するような資産に人生を賭けたくはありません。日本の不動産(への集中投資)がそうした目的のために適しているとはあまり思えませんでした。仮に、東京圏が大地震や噴火で壊滅的な被害を受けた場合には、私の資産は大打撃を受けることになるはずです(ここまでの事態なら、どの資産を持っていてもかなりの打撃だとは思いますが)。

そうした折、早期リタイア関連の情報を漁っていたところ、資産クラスから大まかにリスクとリターンを計算し、自分が受け入れられるリスクの範囲内でリターンを最大化するように資産運用をするアプローチがあることを知りました。これは、インデックス投信を組み合わせてポートフォリオを構築しているような、個人のインデックス投資家の方々のブログからでした。

このような投資スタイルは、早期リタイアに向けてリスクを低下させつつ投資を行いたいという私のニーズにぴったりだと感じました。こうして、ここ数年大きな利益を出してくれたREITの中期投資から、インデックス投信を組み合わせた世界分散投資への移行を決め、このブログを書くことにつながったというわけです。これが、今年の1〜2月のことです。

迷いはあるものの、まずは試行

私は、早期リタイアに向けては(奥さんの支出額や住宅費用も考慮して)1億以上の資産額を目標としているのですが、現段階では世界分散投資に向かうよりも、もう1サイクル中期投資の成功を狙ったほうが良いのではないかという考えも根強く頭に残っていたりはします。ですが、いずれにせよ1億を超えた後(超えればね・・)は世界分散投資に切り替えていくことになるので、暴落に備えてある程度の投資原資を残しつつ、今のうちから少額ずつインデックス投信を増やし、分散投資に慣れつつ移行をスムーズにする作戦を取ろうとしています。

かなり長くなってしまいましたが、ここまでが、このブログをはじめるまでの私の投資の履歴でした。ここからは、上述した方針がうまくいくのか、日々(月々?)資産の推移を記録しながら検討を続け、必要なら投資方針も変更しつつ目標の1億達成と早期リタイアを狙って行きたいと思います。見ていてくださる方、もしいらっしゃれば、よろしくお願いいたしますm(__)m

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日本の不動産投資市場の概況

不動産について色々調べていたら、野村総研が素晴らしい資料を公開しているのを見つけました。

【PDF】日本の不動産投資市場 2015(2015/6)

1年近く前のものですが、不動産投資についてマクロ・長期の話から目先の話まで色んな情報が見やすいグラフとシンプルなメッセージでまとめられていて、パラパラ見るだけでも非常に面白い資料です。興味をひかれた内容を私個人への影響を絡めつついくつか紹介します。

人口動態

  • 東京圏の人口は2015年にピークを迎え、以後ゆるやかに減少する
  • 東京圏の世帯は2025年まで拡大するが、以後減少に転じる
  • 単身世帯が顕著に増加し、子持ち夫婦世帯が顕著に減少する

なんと、ついに東京圏でも人口の減少が始まっています。東京に限ってみても、2020年ぐらいからは緩やかな減少が始まる見込みのようです。日本全体の人口が減っても首都圏や地方中核都市では人口が増えていたので、投資にあたってはあまり人口減少を考慮する必要もなかったんですが、そう単純にはいかなくなってきました。

東京23区の増減を見ると、下位組には2040年までに20%近く減少する区もあります。古い中古住宅を含めると、需給バランスは相当崩れそうですね。とはいえ、家を買うならさすがに2025年ぐらいまでの予定なので、そこまでは世帯数が増加してしまうわけですね。私にとっては、マクロな人口動態よりも、その時の需給バランスから受ける影響のほうが大きそうです。

マクロ経済環境

  • 今後も低成長率が続くが、そこそこの市場規模を維持
  • 破綻懸念は少ないものの、公的債務は増大を続ける
  • 長期金利は低位安定状態

こちらは見慣れた風景です。この資料の中では円安傾向となっていますが、2016年からは一気に円高に振れ、以降は円高傾向が続いています。このあたりは先が読めないのでいかんともしがたいし、破局的な状況になってもできることは限られているように思います。1つ言えるのは、日本のマクロな成長に賭けるのはあまり分がよくなさそうだということですが、これは随分前からのことですね。

不動産市況

  • キャップレートが低下、リーマンショック前のレベルに近づく
  • 首都圏投資機会の減少、地方投資の拡大

キャップレートというのは、JAPAN-REIT.COMの用語集によると、

正式には「Capitalization Rate」。還元利回り、期待利回りを指す。不動産の純収益から不動産価格を算出する場合に用いられる利回り。

だそうです。どうやって決まるのかについては色んな話があって私もいまいちよくわかっていないんですが、一定の場所における類似の不動産から算出したりするようです。使い方としては例えば、周辺の似た条件の物件がレート5%で、この物件は収益が500万だから不動産価格は 500万÷0.05=1億円だ、みたいな感じでしょうか。このキャップレートが低下しているということは、同じ収益の物件に対する不動産価格が上昇しているということです。

資料内でピークアウトが懸念されていますが、REITはこの後1度、かなり下落しています。現在も不動産の過熱は懸念されていますが、手持ちのREITの利回りだけから判断すると、こちらは過熱というほど高くはないんですよね。せいぜい積水ハウス・SIレジデンシャル投資法人と、MCUBS Midcity投資法人がやや高いかなぐらいで、派手に売ろうという気にはなりません。とはいえ、一時期は利回り7〜9%の銘柄がゴロゴロしてた時期もあったようなので(天国のようですね。。)、ここ数年が異常だっただけで既に相当高いのかもしれません。他方で、海外REITに比べればJ-REITのリスクプレミアムは相当高いので、徐々に圧縮されていくと考えれば値上がり余地はあるとも言え、どう動くかは予想が難しいです。しばらくは現状のままで様子見していこうと思います。

オフィス市場

  • 東京オフィス市場空室率が長期に渡り低下傾向、過去の傾向からすると反転が近そう
  • 東京オフィス市場の賃料は反転し、ゆるやかな上昇傾向
  • 地方オフィス市場の賃料は上昇の気配なし
  • オフィスワーカー数は過去20年にわたり減少傾向、今後も減少が続く

オフィスワーカーがこんなに減り続けていたとは知りませんでした。資料では、オフィスワーカー減少にもかかわらず一定以上のオフィス供給は続く見込みとなっていますが、どういうことなんでしょう・・。建物の新陳代謝が行われていくのか、単純に供給過多で値下がりしていくのか。いずれにせよ、これまでもオフィスワーカー減少、定期的にオフィス供給ありの状態で運営してきているわけなので、特に気にかけないことにします。

住宅市場

  • 賃貸マンション居住する世帯の割合は増加傾向
  • 賃貸マンションの供給も高い割合で増加している
  • 東京のマンション空室率は上昇傾向
  • 賃料は継続的に下落傾向
  • 持ち家比率は40〜60歳で低下傾向

需要が増えているものの、供給がそれを上回っている状況なんでしょうか。賃料の下落傾向が気になります。しばらく賃貸に住み続ける予定の私にはありがたい話ではあります。この資料に書いてある話ではないですが、今は中古マンションの在庫が増えているみたいなんですよね。

もう少ししたら派手に値崩れしてくれるかもしれません。まだ会社から家賃補助が出る年齢なので、派手な値崩れはもうちょっと先が良いんですが。

2016年版があるなら、個人的には観光客増加の影響、宿泊施設についても情報があると嬉しいです。ぜひ公開してほしいものです。

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投資遍歴5:利回りを基準にしたREIT投資へ

過去投資の振り返りも5回目に入りました。そろそろ終わりが近づいている気配がします。前回は2005年からはじまり、リーマンショックが起きた2008年前後(一部投信は2013年)までの話でした。BRICs投信、債券ファンド、先進国株アクティブファンド、J-REITと色々な商品を試したものの、結果としては、REITと債券ファンドを除いてプラスマイナスゼロか赤字になり、トータルとしても赤字になってしまいました。今回は、リーマンショック後の2008年から2014年頃まで、主にREITのみに投資していた時期の話です。

J-REITに絞った理由

この期間での投資対象をJ-REITのみに絞ったのは、もちろん2005〜10年の期間に大きな利益(といっても大きいのは率で、額は大したことないですが)を生んだのが、結果的にはJ-REITのみだったことが大きな理由なのは間違いありません。ですが、それと同じくらい大きいのは、売買判断の拠り所としていた次のようなJ-REITの性質が、わりと想定どおりに機能していたことです。

J-REITの性質

あくまで私がそれまでに経験した他の資産に比べて、という話ですが、J-REITは他の投資対象に比べて特徴的な、次のような性質があるように見えました。

  • ビジネスモデルが比較的単純で理解しやすい
  • 株価や分配金に影響を与える環境的な要因(人口動態、空室率、不動産価格、賃料、長期金利など)の種類が少なく、身近で把握しやすい
  • J-REITの性質上、基本的に収益の90%以上が分配金となることから、分配金が安定している
  • 分配金が安定しているため、利回りを銘柄の割安・割高の指標として使いやすい
  • 信託報酬のような明示的な運営手数料がなく、長期で保持してもストレスになりにくい(実質的にはもちろん、内部的に相当額が差し引かれていますが)
  • 株価が低下して赤字になっても、納得の行く利回りが出る価格で購入していれば、分配金が入ってくるので気楽に保持を続けられる
  • 株価が低下しても分配金は下がりづらいので、結果として利回りがダイレクトに上昇し、遠からず買いが入って値を戻す期待が持てる

加えていえば、私は当面持ち家を買う予定もなかったので、仮に不動産価格が大幅に上昇していった場合、レバレッジをかけまくって自宅を購入している周りの人たちに取り残されてしまいそうなのがなんとなく悔しいという気持ちもありました。

J-REITを保持していれば、不動産価格が上昇した際にある程度恩恵を受けることができるし、仮に不動産価格が下がった場合でも、将来的に自宅を購入する際に比較的低価格で購入できるので、ある意味ヘッジになるという目論見もありました。

各REIT銘柄の売買状況

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