不動産投資迷い中

KPTで今年を振り返った際にも少し書いたんですが、最近不動産投資のための情報をぽつぽつと集め始めています。今のところは本をパラパラ読んでみたり、Podcastを聞いてみたり、不動産関係のブログをあさったり、物件紹介サイトを見てみたりしている程度で、まだ不動産屋にいったり物件を直接見に行ったりはしていません。

なぜ不動産投資を検討しているのか

そもそも不動産投資を検討している理由ですが、一番は早期リタイア後の生活を安定させるために、収入源を増やしたいからです。現状の計画では給与収入と投資からの収入で早期リタイアを目指しているわけですが、今のままだと次のグラフでわかるように結構ギリギリで、100歳あたりだとほとんどお金がなくなってしまってます。

ここからさらに、インフレや運用の失敗、年金の減額、医療費の増額等の不確定要素が入ってきます。まぁ、最悪の場合少しは働けばいいじゃんと思ってはいるんですが、現状の計画は大きく変えないまま、できるならもう少し安定的な収入を追加したいわけです。

なぜ不動産なのか

少ない元手で収入を増やす方法としては、信用取引、FX、ブログ運営、在宅ワークなどいろいろありますが、その中でも不動産をメインで検討している理由は、言わば消去法です。

副業規定にかからない範囲でできる

給与収入の安定性をしばらくは捨てる予定はないので、副業規定に抵触するものはNGです。不動産投資は、本業に影響していなければ副業規定に抵触することはなさそうです。在宅ワークは本業と同じ業界になる予定なので、色々考えると避けたいところです。

少ない元手で大きな収入を得られる

不動産投資は、元手を使わなくても(もしくはかなり小さな元手でも)、銀行借入をもとに大きな額の資産を運用できるので、今の運用計画を大きく変えずに収入を増やせる可能性があります。私はそこそこ属性が良いので、それなりに良い条件で融資を受けられそうな雰囲気なのです。不動産はそれ自体ではそこまで魅力的な投資手段だとは思っていませんが、こうした部分も含めると魅力的に感じます。

株だとせいぜいレバレッジ3倍程度ですし、在宅ワークは元手は少なくても収入も少ないです。実際、定期的に案件を確認していますがろくな条件の仕事がないわりに受けに行く人は多く、まったく魅力的じゃありません。

収支の安定性

不動産は収支の予想がつきやすく、長期計画が立てやすいため、超長期で収支計画を立てている私の早期リタイア計画に向いています。立地を大きく間違えなければ急激な収入の増減も少なく、地価を含めても変動が緩やかなので何にしろ手を打つ時間があります。最悪土地分の価値は残りますしね。

株・FXは見通しを立てるのが結構難しいですし、変化も急です。配当銘柄を厳選したポートフォリオを組めば、株でも収支自体は安定するかもしれませんが、配当銘柄で信用取引なんてしたら収入ほとんどふっとんじゃいます。ブログ運営も、ブログサービスや検索サービスの方針が変わると一気に収入が激減したりしているので、安定しているとは言い難いです。

それなりの手間でできる

手間がかからないというわけではなさそうですが、年中ずっと手をかけていなければいけないわけでもなさそうです。在宅ワークはずっと手を動かさなければいけないので厳しいですね。ブログ運営も場合によっては記事をかきまくることになりそうなので、メインの収入としては難しい気がしています。

なぜ投資を実行に移していないのか

で、なんでまだ実際にやってないのか、ですが・・・

高値圏に突入している気配が濃厚

各種メディアに対する露出度、仲介関連の人の情報、一般広告掲載の物件状況などざっくり情報を集めている段階で既に、今後の人口減に強そうなエリアの収益性の高い物件はほとんどなくなってきていることが見てとれます。

不動産投資の成功者とされている人が紹介されているのをあちこちで見かけますが、「たったXヶ月でこれだけ買えました!」みたいな、買えたはいいけど先がまったくわからないような人を除けば、ほぼリーマンショック時や震災時、2000年初頭のバブル崩壊時のような安値圏でうまく買い入れて入った人たちなんですよね。

不動産は収益の安定性が高い分、買い入れ時にミスってしまうと、ずっとその呪縛に縛られることになります。融資の条件がまだ比較的良いとはいえ、経験も知識も時間も不足気味の私が今まともな物件が買える気がしません。

信頼できるパートナーや情報提供者を見つけられない

そうなると、信頼できるパートナーや情報提供者を介して物件紹介を受けたり、収支計画や運用のアドバイスを受けたりする必要があると思うのですが、基本的に彼らは物件仲介後に利益を出し続ける責任があるわけではないので、融資つけて仲介手数料取ることを第一に動いてくるようにしか思えないんですよね・・。良心的な?人もいるとは思うんですが、誰がそうなのか見極めることもできない段階なので、投資に飛び込むのも躊躇します。

自分の経験・知識・判断力が不足している

経験、知識が不足しているがゆえに、まともな判断を下せる自信もありません。経験・知識が豊富な人なら今の状況でも動けるんだと思うんですけど、私の場合完全な素人なのでリスクが高すぎるんですよね。市場全体が値下がりして、明らかに安値で流れてくるぐらいでないと、リターンに比べてリスクが高すぎるように感じています。

結局は様子見という・・

高配当株で配当生活を組み上げている人もそうですが、結局のところ、ある程度市場が壊れたタイミングで仕入れた人が楽に勝っているんですよね。直近ではリーマンショック〜東日本大震災がそのタイミングだったと思いますが、私の場合はそこでJ-REITに投資することで、ある程度恩恵を受けることができました。これはこれで良かったとは思うんですが、その時点でレバレッジをかけて不動産を手に入れた人はさらなる恩恵を受けていることを考えると、そこで不動産投資を考えていればなぁと思ってしまいます。

というわけで、暴落のタイミングを待ちつつぼちぼちと情報を集めていくつもりです。会社をやめてしまうと融資に関するアドバンテージがなくなってしまうので、あんまりのんびりもしていられないんですけどね。とりあえずは収支計画用のシートを作ったりなんかしながら、絡め取られないように気をつけつつセミナーに出たり物件探したりしていこうかなと思って年末を過ごしています。

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