新築ワンルームマンション投資はアリかナシか

MoneyForwardでは、ページ/アプリ上に「お金のコラム」という記事が掲載されています。私、日課のようにMoneyForwardを目にしている関係上、興味を惹かれる記事があれば読んでしまうことも多いです。こうした記事の中には企業とタイアップした広告記事も混じっているんですが、ここのところ新築マンション投資のPR企画が掲載されていて、実際に投資した方のインタビューが載っていました。実際のところ、こうした業者企画のワンルームマンション投資はありなんでしょうか、ナシなんでしょうか?最近仕入れている不動産投資の知識を確認する意味でも自分なりに考えてみます。

中高年自営業の方

山田さん(51歳)はワンルームマンション5件を保有。どうやら、サラリーマン時代に高属性を生かして融資を受け、物件購入後に自営業になったようです。物件1つあたり2,000万程度、購入資金は全額銀行から借り入れたと想定した場合、ローン総額は1億以上になります。この場合、月2万の手残りだと一年で24万、年利で考えると0.2%ですね・・・。1億借りてこの収入は正直しょっぱい感じです。新築ワンルームの場合、収益物件だとしても購入時点で仲介業者に20%程度抜かれているらしいので、利回りの低さは当然といえば当然かもしれません。

賃料の下落や空室率の上昇によって近いうちに収支は赤字になると思いますが、この方の場合は年100万円の節税効果があるということなので、トータルで考えるとまだ良い方だと思います。本業の収入が高いのが大きいですね。売却は考えていないようなので、ローン完済まで完走できればその後はプラスのキャッシュフローを生んでくれるでしょう。それも20年以上先の話だと思いますが・・。

収支の赤字転落後に持ち出しを嫌って途中売却する場合は、よくてトントン、おそらくマイナスになると思います。10年後に売却するとした場合、(節税効果100万+手残り24万円)×10年で1,240万円の(実質的な)キャッシュフローを生み出しますが、物件そのものは売却時におそらく2割、下手するともっと値下がりします。購入価格が1億なら2,000万円以上の値下がりになるため、トータルで見れば760万円~のマイナスになってしまいます。

感想

自営業への転身を見越してサラリーマン時代に物件を仕入れて、転身後に税金対策するならこういうのもありなのかなぁ・・・という印象。

20代の若者

27歳の男性の方は、買った直後なのに収支が既に月3,000円のマイナスだそうです。マイナスなのになぜ投資したのかにわかには理解できなかったんですが、月3,000円の支払いで不動産が持てればお得、という考えだそうです。しかし、35年ローンですから、不動産が自分のものになるのは35年後、61歳になってからです。しかも、築35年の投資用ワンルームの価値は、その頃には相当低下していると思われます。

さらに、新築直後の一番条件が良い状態ですでに3,000円マイナスで、時間が経つと賃料下落や空室期間の長期化、原状回復やリフォームで管理会社に吸い取られてマイナス幅はさらに拡大していきます。サブリース契約を結んでいたとしても、数年後には賃料が下げられるでしょうから、やはり収支のマイナスはどんどん大きくなっていくでしょう。本業からの持ち出しに耐えきれず、売り出そうとしても、中高年の方と同様に2割以上は物件価格が下落しています。この時、借金の残り金額より高く売れればいいですが、そうでない場合は手持ちのお金で補填しないといけません(売却の際には銀行にお金をすべて返す必要があります)。10年以内くらいだと借金の残額の方が多いと思いますので、手元にお金がないと持ち出しを本業収入で補填する生活を続けるしかなくなります。

感想

この方、トータルで500~600万円の赤字になる可能性が高いんじゃないでしょうか。多少の節税効果があったとしても割に合うようには思えません。PR企画を考えた人は、どうしてこの人を使おうと思ったんでしょうか・・・。どう見ても業者の養分にしか見えません。絶対にこうはなりたくないです。ナシです。

30代後半のシングル女性

この方は2件所有で、現状は月7~8,000円のプラスだそうです。利回り的には0.2%程度で、中高年自営業の方と同程度ですね。新築でサブリースを使っていないので収支はサブリース組より若干いいはずなんですが、あまり変わっていませんね・・・。この方も新築時点でこの収支なので、数年以内に赤字転落し、20代男性と似たような道筋をたどるのではないかと思われます・・・。幸い(?)こうした方は現金資産も持っていることが多いので、借金が多すぎて売却もできない、といった詰み方をすることはないと思います。

感想

・・・ナシです。

まとめ

  • 本業収入が高いなら税金対策としてはナシではないかも
    • といっても他にもっとマシな方法もありそうですけど
  • どの人も数年以内に収支が赤字化しそう
  • 途中売却する場合、不動産相場全体が激しくバブってるぐらいでないと赤字になると思われる
    • フルローンで買っていると残債よりも売却価格の方が低くなり、売りたくても売れない可能性が高い
    • こうした事態を避けるために、購入時にいくらか手金を入れるか、フルローンの場合でも手元にそこそこの資金を残しておいた方が良いと思う
  • 持ち出しに耐えて35年間完走できれば、その後は孝行してくれるかもしれないが、これからの人口減少も考慮すると、35年後の賃貸需要に不安あり

リスクのわりにリターンが少なすぎます。というかほとんど投資になっていないように見えます。収益物件でも金利1.5~7%で借りられるというのは相当魅力的なんですけどね・・・。

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