J-REITの売買タイミング判断基準

昨日の4/27、保有銘柄の一つであるMCUBS Midcity投資法人が大きく値上がりして含み益が38%程度になり、売却を考える基準に達していました。仕事で忙しく時間が過ぎていく間に急落し、現在31%程度にまで下落したのでまた放置ですが、すごい変動ですね。今回は、私がREITの売買タイミングを判断するために使っている単純なルールを紹介します。

利回りによる判断

これまでにも何回か触れたように、基本的には想定利回りの高低で判断しており、おおよそ以下に示すようなレンジに入ったら買い入れ、売却しています。なお、これまでざっくりこんな感じでやってきたというだけで、何か理論的な裏付けがあるわけではありません。

大型銘柄

こういう区分けが適切かはわかりませんが、資産規模が大きく、比較的利回りが低い日本ビルファンドやジャパンリアルエステイトなどの銘柄です。
買入:3.5~3.7%
売却:2.7~2.5%
こうして見てみると、この基準では日本ビルファンドを買えるタイミングはここのところまったくないですね。実際最近は買ってませんが。

小型銘柄

スターツプロシード投資法人、日本リート投資法人など、資産規模が小さく、利回りが高い銘柄です。
買入:4.7~5.0%
売却:3.7~3.5%

数値に幅があるのは、購入でも売却でも範囲に入った時点で検討をはじめて、さらに値動きが進んで範囲の限界付近までいったら購入・売却を決める、といった感じだからです。

例えば、冒頭で述べたMCUBS MidCity投資法人で考えた場合、分配金はおおよそ年額13,000円です。買い入れを検討しはじめる額は、利回りが4.7%になる276,500円付近、5%になる26万円まで下がってきたら、買い入れを決めるという感じです。実際、私が購入したのは276,957円です。若干買い急いだ感じでしょうか・・・

逆に、売却を考えはじめる額は利回りが3.7%に達した352,000円ぐらいからで、3.5%を割り込む372,000円を超えると売ることが多いです。現在は364,000円なので、売却を検討はしているものの、まだ様子を見ているという感じ。

midcityリート投資法人

このチャートでいえば、2011年8月購入し、2014年11月に売却しています。

売却益で見ると

上記のルールで売買した場合、売却益は次のような範囲になります。売却だけを考えるなら、含み益だけを見て40%ぐらいになった時点で売れば、利回りで売るのとだいたい同じようなタイミングで売却できます。

小型銘柄:27~42%
大型銘柄:29~48%

仮に分配金による利益が年5%(利回りが高めの銘柄だとこんなもの)だとして、値下がり~値上がりのサイクルは5年ぐらいだとすると、5年間持ち続ければ、分配金で(再投資なし、税引き前で)25%の利益が出ます。含み益が25%〜30%程度の場合、売却してもその後しばらくは値上がりが続くことも多く、次に買う銘柄がすぐには見つからなくて、結局数年間分配金が得られずに保持した場合と大差なかった、ということもよくあります。なので、25~30%程度の含み益だとそこまで進んで売る気にはなりません。しかし、40%近くまで来ると、分配金で追いつくのには8年の保持が必要になりますし、大抵は近いうちに大きく値下がりするので、売ってしまって安値で再度仕入れた方が良いかと思ってます。

と、ここ10年ほどはこんな感じで売買してきました。これからは、以前より長期の保持を目指してはいきますが、それでも含み益が40%を超えたらいったん売却してしまいそうです。ここのところは各銘柄で値動きは大きく異なっていて、常に何かしら利回りの高い銘柄は転がっているので、分配金収入を維持する必要があるならすぐにそうした銘柄を買い入れて投資総額を維持できそうなので、問題ないとは考えています。

見てわかるとおりとても単純なルールなんですが、きちんと記録したのは今回がはじめてです。こうして投資の情報をブログに残しておくことで、このルールが良いにしろ悪いにしろ自分がしていることを自覚できますし、今後方針を変える必要が出てきた場合もすぐに現況を振り返ることができるというのはやはり良いものですね。

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