我がチームにトーセイ・リート投資法人が加入

MCUBS Midcity投資法人の売却で配当のベースが減ったので、試しにトーセイ・リート投資法人を100万円分ほど買ってみました。REITとしては正直ぱっとしないとこだらけなんですが、全REITでほぼ最高の5.5%近い利回りが魅力。

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物件取得額は約300億円とかなり小さく、物件は首都圏に集中しています。総合型で住居・事務所・商業施設が混在していますが、商業施設としては周縁部のよくわからない微妙な(失礼)ものしかなかったり、事務所としてもいまいちな物件を掴んでいたり(昔そのビルに勤務していたので判明)、色々と運営的に不安なところも目にはつきます。ただ、致命的にまずいところがあるわけでもなく、利回りは魅力的で値動き的にも底値に近いように見えたので、様子見がてら少額で買うことにした次第です。

利回りだけなら、トーセイ・リートを超えるサムティ・レジデンシャルという投資法人もあるんですが、これは分配金に利益超過分配金を含んだ形になっており、他のREITと同列に比べられない状態です。この利益超過分配金の部分は出資分を払い戻しているということで、他のREITは物件購入に充てているお金のようなので、どこかでなくなると思うんですが、私にはそれがいつなのか判断がつきそうもないのでやめました。超過分配金を除けば、利回り3%後半のまったく魅力のない銘柄なんですよね。

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上のグラフで2016年3月頃に急上昇しているのは、超過利益分配金の支払いが決議されたことを受けたものだと思います。仮に超過分配金がでなくなった場合は同様に投資口価格が急落する可能性が高いので、怖くて買えませんでした。

タイトルの件ですが、こんな風に値上がりした銘柄を売ったり、そうしてできた穴を新規の銘柄を組み入れて補充したりするのは、野球やサッカーチームを運営しているのと似てるなぁと思っています。もちろん現実にやったことはないので、サカつく(というサッカークラブを運営するビデオゲーム)をプレイしてのイメージですが(笑)今まで活躍してきてくれたけど年俸が高くなった選手は放出して、安く活躍してくれそうな選手を新たに入れて、チームは一定のレベルを維持して年間を通して戦っていくという感じ。ポートフォリオ一覧で毎日のチーム成績がわかり、毎日スポーツ新聞気分で自チームの成績を確認。ちょっとしたゲームのような気分です。新人トーセイは活躍してくれるかな。

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