投資遍歴3:不動産投資の模索

自戒を込めた昔語りの3回めです。前回までは、金持ち父さん貧乏父さんを読んで投資に興味を持ち、最初の資産として日経225連動型のインデックス投信を買ったものの値下がりを続け、数年後にプラマイ0の時点で売り払ったという残念な思い出でした。

捨てきれない不動産投資へのあこがれ

当時の私の手持ち金で買える資産は投信ぐらいのものだったわけですが、金持ち父さん貧乏父さんで登場する資産の主役といえば、やはり不動産。投信購入後も、不動産投資にはやはり強い興味を持っていました。とはいえ、金持ち父さん本で不動産投資が強く勧められていた(気がする)のは、税制上の優遇内容や、銀行での住宅の扱い、超長期にわたって継続的に上昇を続けている住宅市況など、やはりアメリカ特有の事情に裏付けられたものであるように見えました。

当時の日本では、既に不動産価格は長期的な下落トレンドにあった上、総人口の減少も目前に迫っており、とてもアメリカと同じ感覚で不動産投資できる状況には見えませんでした。

実際のところ、日本での不動産投資はどの程度アメリカと(そして本と)異なっており、個人での資産運用が現実的に可能なのか、書籍を買い漁って調べた記憶があります。その中でもまだ現実味があったのは、一棟アパート・マンションへの投資でした。中でも、金持ち父さん貧乏父さんにアプローチが近く、具体的な道筋の参考にはなりそうに思えたのが、金森重樹氏の1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法でした。

日本でもできないことはない、しかし・・

これ、ひどいタイトルですよね。中身も煽りが結構すごいです。ですが、この本は一応誰でも1年で10億つくれる!といっているのではなく、リスクを取れば大成功する道もあると言っている本です。わりとうろ覚えですがかいつまんで言うと、良さそうな一棟マンションを、銀行から購入物件を担保にして借りたお金で買い入れ、プラスのキャッシュフローを維持しながら次々とマンションを買っていく、という内容だったと思います。この本を読んで初めて、(自分が住む住宅ではなく)投資用の一棟物件の購入で、資産数百万程度・年収数百万程度といった普通のサラリーマンに対して億単位のローンを組んでくれる銀行が日本にもあることを知りました。あくまで一例としては非常に参考になった記憶があります。

この人が勧めるやり方をとった場合、不動産市況が大幅に悪化しない限りは数十年後に大きな資産を持っていられるかもしれません。ただし、不動産市況が予想を超えて悪化した場合には、空室まみれであっという間に破産しそうでもあります。そこまでのリスクを取って成功に賭けたいのか、というと、当時の自分でも微妙なところでした。

また、著者は読者に対してコンサルティングと物件仲介もやっており、言わばリスクなく稼げる立場にありました。知らないうちに過大なリスクを取らされている可能性も大いにあり、十分注意する必要はあると思います。こうした不審な点はあるものの、日本で不動産投資によって金持ちになる方法を具体的にイメージさせてくれた、非常に面白く刺激のある本だったことは間違いありません。最近改訂版も出版され、プレジデントやダイヤモンドで投資に関する連載も続けているので、今も需要はあるようです。

ちなみに、著者が仲介する物件に応募するための条件は、たいてい資産2000万〜で年収800万〜といったところだった(これは要するに、個人属性+頭金で地銀がアパートローンを融資してくれる条件の当時の下限)ので、どのみち当時の私には手出しできず、細々と投資信託を続けるしかありませんでした。もうしばらくしてから私がREITを買ったのは、こうした不動産投資に対するあこがれのようなものが大きかったのかもしれません。

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