投資遍歴6:世界分散投資へ移行開始

過去の投資歴を見なおして反省するこのシリーズも、ようやくブログ開始時点まで近づいてきました。前回は2008〜14年、J-REITのみを対象として投資した期間が対象で、全般的な上昇相場や数度の大きな値上がり(14年末の黒田バズーカなど)にも助けられ、それなりに大きな利益を得ることができました。

今回はその後、2015年から2016年にかけて、J-REIT一辺倒から世界分散投資への移行を検討しつつ現在の資産構成に至る過程についての話です。

2015年9月の下落時に大幅買入

2014年末、日銀によるREIT買い入れ報道で急上昇した際に保有銘柄を売却し、その後は1年近くほぼ現金のみで保有していました。すっかりJ-REITの中期投資に味を占めていたので、暴落局面の到来を待っていたところ、9月前半〜中盤にかけてそれなりの下落があったため、数日で1500万程度買い入れました。東証REIT指数は次のようになっており、直近の高値から一気に20%程度下落しています。

東証REIT指数

東証REIT指数

この際、利回りが特に高めになっていた日本賃貸住宅投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、スターツプロシード投資法人を中心に買い入れています。この買い入れにあたっては、分配金による年収100万を目指して、多少の上昇では売却は考えず、長期保有による分配金狙いを考えていました。後述しますが、早期リタイアを意識して配当を積み増そうとしていますね。

日賃貸

取得単価は71,000円で、最安値付近で買っています。当時の予想利回りは約4.8%。一時90,000円をつけましたが、その後8,3000円程度まで下がり、現在の予想利回りは約4.1%です。9万まで上がった際は、利回りが3.7%程度まで下がっていました。

日本賃貸住宅投資法人

ケネディクス・レジデンシャル投資法人

取得単価は26万程度なので、こちらもほぼ最安値で買っています。当時の予想利回りは4.8%程度。その後は29〜31万をうろうろしており、現在の予想利回りは約4.3%です。

ケネディクス・レジデンシャル

スターツプロシード投資法人

取得単価は、15万6000〜16万2000円。9月当時はほぼ底値付近で買っていますが、その後大して上がっていません。買い入れ当時の予想利回りは4.9〜5.1%。現在は4.5%程度です。

スターツプロシード投資法人2

投資方針の見直し

こうして三度J-REITを買い入れたわけですが、この頃からJ-REIT一極集中の中期投資という投資スタイルに対する疑問がわいてきました。これは、J-REIT一極集中のリスクの高さを再認識したこと、そして、早期リタイアが視野に入ってきたことから、リスク低下の必要性を感じたことによるものです。

J-REIT集中のリスクを再認識

年が明けると一気に円高・株安が進行し、世界の経済状況の弱さが認識されました。また、マイナス金利導入後の経過から見る金融政策の手詰まり感、積み上がる一方の公的債務、上昇していく税率、継続的に低下していく社会保険、人口の低下、労働生産性の低さ、労働環境の悪さなど、アベノミクス前まで感じていた日本の先行きに対する閉塞感の原因が、5年経っても・・・いや、私が社会人になった当時から15年経った今でも、ほとんど改善されていないことに気付きました。

さらに、日本全体だけでなく、東京・東京圏の人口もついに低下に転じたことを知り、不動産のマクロな投資環境の先行きに不安を感じ始めました。

早期リタイアに向けたリスク低下の必要性

資産総額も気づけばそれなりの規模に成長し、このペースで増やし続けることができれば早期リタイアも夢ではなさそう、ということを意識したことも大きな要因です。早期リタイアし、長いリタイア生活を既存の資産で賄っていく場合、長期にわたって安定して価値が上昇していく資産に投資したいもので、間違っても突然暴落するような資産に人生を賭けたくはありません。日本の不動産(への集中投資)がそうした目的のために適しているとはあまり思えませんでした。仮に、東京圏が大地震や噴火で壊滅的な被害を受けた場合には、私の資産は大打撃を受けることになるはずです(ここまでの事態なら、どの資産を持っていてもかなりの打撃だとは思いますが)。

そうした折、早期リタイア関連の情報を漁っていたところ、資産クラスから大まかにリスクとリターンを計算し、自分が受け入れられるリスクの範囲内でリターンを最大化するように資産運用をするアプローチがあることを知りました。これは、インデックス投信を組み合わせてポートフォリオを構築しているような、個人のインデックス投資家の方々のブログからでした。

このような投資スタイルは、早期リタイアに向けてリスクを低下させつつ投資を行いたいという私のニーズにぴったりだと感じました。こうして、ここ数年大きな利益を出してくれたREITの中期投資から、インデックス投信を組み合わせた世界分散投資への移行を決め、このブログを書くことにつながったというわけです。これが、今年の1〜2月のことです。

迷いはあるものの、まずは試行

私は、早期リタイアに向けては(奥さんの支出額や住宅費用も考慮して)1億以上の資産額を目標としているのですが、現段階では世界分散投資に向かうよりも、もう1サイクル中期投資の成功を狙ったほうが良いのではないかという考えも根強く頭に残っていたりはします。ですが、いずれにせよ1億を超えた後(超えればね・・)は世界分散投資に切り替えていくことになるので、暴落に備えてある程度の投資原資を残しつつ、今のうちから少額ずつインデックス投信を増やし、分散投資に慣れつつ移行をスムーズにする作戦を取ろうとしています。

かなり長くなってしまいましたが、ここまでが、このブログをはじめるまでの私の投資の履歴でした。ここからは、上述した方針がうまくいくのか、日々(月々?)資産の推移を記録しながら検討を続け、必要なら投資方針も変更しつつ目標の1億達成と早期リタイアを狙って行きたいと思います。見ていてくださる方、もしいらっしゃれば、よろしくお願いいたしますm(__)m

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