2040年までに住宅価格が半分〜1/3に?今後賃貸&持ち家にかかる費用をシミュレート

プレジデントオンラインで、2040年には東京の住宅価格も半分〜1/3になるというなかなか衝撃的な記事がありました。日本大学教授の調べによるもので、「住宅価格が老齢人口依存比率(生産年齢人口に対する65歳以上人口)と相関する」という仮設をもとにした推測です。

東京で家を買うなら”東部”を狙うべき理由(プレジデントオンライン)

現状の私のリタイア計画では、連帯保証人探しが面倒臭くなりそうなこともあり、リタイア後はマンションを購入する予定でいます。しかし、もし本当にここまで住宅価格が下がるのであれば、ひょっとして住宅購入はやめた方が良い・・・?賃貸と持ち家でそれぞれどの程度お金がかかるのか、シミュレートしてみました。

住宅に関する基本認識

  • 今後日本全体で人口は急速に減少していく
  • 東京圏の人口/世帯数も、2025年を境に減少していく
  • 2022年に生産緑地指定されていた土地が住宅向けに大量解放される
  • 外国人受け入れによる人口増減要素は未知数

これらの認識から、2017〜2022年までは住宅価格・家賃ともに大きな変化はなく、2022年以降に下落が始まり、2040年頃に落ち着く、と想定しました。賃貸・持ち家それぞれにかかる費用を、主に私の境遇をベースとした次のような前提を置いてシミュレートしています。

シミュレートの前提

  • 早期リタイアの目標年である2023年から、40年間居住した際の費用を比較
  • 2040年時点の住宅価格は、2022年の半分とする

賃貸にかかる費用

  • 家賃は2023年時点で13万円
  • 家賃は2040年まで住居価格に比例して値下がりし、2040年以降は変化しない
  • 家賃価格は2年(契約更新)ごとに反映
  • 管理費は3,000円、住居価格の影響が少なそうなので経年による変化なし
  • 更新料は2年ごとに家賃の1ヶ月分
  • 火災保険料は年額5,000円
  • 転居は10年に1度、引っ越し費用は30万円

持ち家にかかる費用

  • 持ち家の価格は4,500万円
  • 取得時の手数料や税は購入価格の10%
  • 持ち家は現金一括購入(ローン金利は考慮しない)
  • 持ち家の評価額は2040年時点で1/2になるような比率(0.96%/年)で減額する
  • 持ち家評価額は老朽化による資産価値低下を反映するため2040年以降も減額を続ける
  • 固定資産税は2023年時点で10万円/年、以後持ち家評価額の変化に伴って減少
  • 修繕積立金は15万円/年
  • 管理費は15万円/年
  • 火災保険料は8,000円/年
  • 自室の修繕費用は10年ごとに20万円
  • 転居は行わない
  • 持ち家を売却する際の手数料は資産額の5%

費用の推移

上記の前提をもとに、持ち家、賃貸それぞれにかかる費用をグラフ化してみました。青が賃貸にかかる費用の積算、黄色が持ち家にかかる費用の積算、緑は持ち家の費用積算から持ち家売却による収益を差し引いたものを表しています。

やる前から薄々わかっていましたが、この前提だと賃貸が圧倒的に安価ですね。賃貸の場合、40年間でトータル4,000万円ちょっとに対し、持ち家は売らない場合で7,000万円近く、家を売っても6,000万円程度かかります。

今回はローンなしの前提ですが、ローンがある場合は金利でさらに支出が増えます。また、今回は持ち家の資産価格を2040年時点で半減するようにシミュレートしましたが、この記事の本来の主張は購入時の住宅価格が半分になるということなので、持ち家の資産価格はこれよりさらに低くなるはずです。

本当に下がるのか?

2022〜25年からの15年間で住宅価格が半分以下になるというのは、生産緑地問題や世帯数の減少があるとはいえ、現状からはなかなか想像できません。また、今回は賃料相場も住宅価格に比例して下がると仮定しましたが、そこまでスムーズに賃料が下がっていくかどうかも若干怪しいところです。

とはいえ、2,000万円以上の差が出る可能性を見てしまうと、2025年以前に家を買うのはためらわれますね。あまり慌てず、2027年ぐらいまで賃貸で様子を見ようかな。

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