マンション購入派と賃貸派の対立はどこから起こるのか

この記事の要約

  • マンション購入派と賃貸派の対立は、重視する価値観の違いから起こる
  • マンション購入派:
    • 資産や収入が多め
    • 投資効率やリスク回避は二の次
    • 居住グレードや地位財を重視
  • 賃貸派:
    • 投資リテラシーが高め
    • 投資効率やリスク回避を重視
    • 居住グレードや地位財は二の次
  • マンション購入者を投資家の立場と居住者の立場に分けるとわかりやすくなる

定期的に流れてくる高級マンション大暴落記事ですが、そのたびに激しい戦いが繰り広げられています。最近の新ネタはこんな感じでした。

ついに始まった!「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇

こうした記事で勃発する戦いを見るたびに、マンション購入派と賃貸派でいまいち話が噛み合っていないなと感じています。私が思うに、これはマンション購入派が主に居住者としての満足度の視点から話しているのに対し、賃貸派は投資の視点から話しているからではないでしょうか。

対立する価値観:住居グレード vs 投資の有効性

マンション購入派は住居に求めるグレードが高く、要求が満たされるなら、投資として割に合わなくても問題ないと考えています(中には、いい時期に都心で買ったから投資としてもいける、という人も)。

反面、賃貸派は居住に要求するグレードがあまり高くなく、グレードの高い住居のために金銭的な負担やリスクを負うことに価値を見出しません(むしろ毛嫌いします)。

マンション購入者を投資家かつ居住者と考える

マンション購入者を「投資家」でありかつ「居住者」であるとみなすと、賃貸派との違いがわかりやすくなります。以下に、両者を分離した上でお金の流れを図にしてみました。

マンション購入者は、投資家の立場で住宅ローンを利用して銀行から資金を借り入れ、マンションを購入します。購入したマンションは居住者の立場の自分に貸し出し、家賃を受け取ります。税金の納付やローンの返済は投資家の立場から行います。

投資家の立場から

  • 利点:
    • 資金調達が容易かつ低コスト
    • 入居率が常に100%
  • 欠点:
    • 投資用に比べて物件は割高で、投資として見ると利回りが低い
    • 管理組合次第では修繕費の高騰や資産価値の下落が発生
    • 人口減や天災による追加出費・資産価値下落リスクあり

マンション購入者は、投資家としての立場で住宅ローンを利用して銀行から資金を借り入れます。この際、一般の事業ローンやアパマンローンに比べて審査が緩く、金利も低いのが利点です。購入したマンションの一室は自分自身に貸し付けて、自分自身から家賃をもらう、というふうにみなすことができます。この際、通常の賃貸事業とはちがって、絶対に空室が発生しないのは大きな利点です。また、住宅ローン控除の形で節税することもできます(減価償却ほどではありませんが)。

しかしながら、実需(投資用ではなく直接住む用)のマンションは一般に投資用に比べて外装・内装・設備等のグレードが高い反面、類似の投資用物件に比べると、20%程度高額です。さらに、新築で購入した場合は購入直後に価格が下落することが多いです。このため、他に大きな資産がない限り、買った直後に債務超過になり、働いてローンを返済することで地道に債務超過を解消していくことになります。この債務超過状態が解消されない限り、物件を売っても銀行にお金を返せない(抵当権を外せない)ため、売ることもできません。つまり、給与収入が途絶えた途端に破産します。

利回りの面から見ると、実需マンションはグレードの高さほどの家賃を得ることができません。これは、家賃の大半が広さ、設備、駅からの距離で決まってしまうからです。よって、周辺家賃相場から換算した表面利回りは非常に低くなります。

また、マンションの将来的な資産価値は管理組合の運営に大きく左右されます。管理組合がうまく機能しない場合、突然修繕積立金が増えたり、うまくメンテナンスされず、マンションの資産価値が大きく下落するリスクがあります。特に新築の場合は、管理組合がうまく機能するのか事前に知ることができないため、大きなリスクになります。資産価値の下落リスクとしては、人口減の影響も考えられます。都心であれば緩やかかと思いますが、首都圏でも周縁部になると今後の人口減に伴って資産価値が大きく下落していく可能性が高いです。

さらに、地震や火災等の天災リスクも自ら対処しなければいけません。基本的には保険に加入することで対処することになりますが、このためには出費が必要になります。

このように、マンション購入を投資としてみた場合、利回りが低く、リスクも高いため、あまり優良ではない案件ということになります。新築の場合はこれが顕著なことが多いです。

居住者の立場から

  • 利点:
    • 内装・外装のグレードが高い
  • 欠点:
    • 引っ越しが非常に難しい

居住者の立場からすると、内装・外装のグレードが非常に高いことが大きな利点です。また、共用施設に利用価値があれば、さらに生活を豊かにすることもできるでしょう。分譲マンションは多くの場合にコミュニティを形成しているため、コミュニティを求める人にとってはこれがメリットとなる可能性はあります。これらがうまくはまれば、非常に満足度の高い生活を送れるでしょう。

ただし、コミュニティとのつきあいがうまくいかなかった場合、居住地に紐付いたコミュニティは大きな欠点となる可能性もあります。その場合、簡単には引っ越しできないことがさらに問題になるでしょう。

マンション購入派は、これら2つの立場の利点と欠点をあわせ持っていると考えられます。

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