賃貸と持ち家は支出面でどちらが有利か?差額運用の有無が大きな差異に

40年間住んだ場合の、賃貸と持ち家の総支出比較結果をまとめました。持ち家は40年後に売却した上での結果です。主な比較観点は以下です。

  • 賃貸時、持ち家との差額資金を運用(税引前3%)するか否か
  • 住宅価格の立地による下落度合いと住宅価格の違い
  • ローンの変動・固定

これらの条件を組み合わせ、合計10パターンで比較しました。

結論&要約

  • 差額の資金を運用(3%~)できるなら、賃貸がかなり有利
    • 頭金が多いほど運用額が増えるため、賃貸が有利に
    • 35年後、賃貸派は家が残らないかわりにまとまった金融資産が残る
  • 将来大きく下落する住宅の場合、運用するまでもなく賃貸が有利
  • 都心の下落しづらい住宅を超低利で購入した場合にようやく近づける
6が賃貸の標準ケース、運用がない場合はほぼ互角だが、運用を含めると賃貸が有利
一応レーダーチャート形式でも。右半分が持ち家、左半分が賃貸。

具体的な金額は以下になります。購入資金全額を運用にまわして借家に住んだ場合の650万から、ガンガン値下がりするマンションをローンで買った場合の7,370万まで、10倍以上の開きがあるのが恐ろしいですね。

居住パターン支出
1. 安価な持ち家:固定金利73,729,604円
2. 安価な値下がりしない持ち家:固定金利58,049,180円
3. 都心の持ち家:固定金利71,826,547円
4. 都心の持ち家:変動金利55,752,003円
5. 都心の持ち家:現金一括58,988,463円
6. 賃貸:運用無し66,596,400円
7. 賃貸:3との差額単利運用38,895,735円
8. 賃貸:3との差額複利運用20,423,743円
9. 賃貸:4との差額単利運用48,291,635円
10. 賃貸:5との差額単利運用6,444,890円

なお、各パターンでは初期の拠出金額に差があるため、完全に同一条件とはなっていないことにご注意ください。現金一括で買う場合は当然初期に全額現金が必要ですし、そこと比較する賃貸の差額運用の元金も非常に高額になります。

差額運用ありの賃貸で支出が少なくなる

支出の面で見ると、差額資金を税引前3%で運用できるなら、総じて賃貸が有利であることが見て取れます。将来下落する住宅なら運用を考慮するまでもなく賃貸が有利ですし、都心の下落しづらい高額住宅を超低利で購入した場合にやや近づいたかなぐらいです。

ただし、賃貸仕様の住宅と都心の高額住宅では地理的条件は似通っていても、居住性は段違いです。賃貸仕様でも居住性に不満がないのであれば、賃貸で通した方が支出面ではかなり有利です。居住性が気になる方は結局、お金を支払って分譲仕様の住宅を買うなり、借りるなりすることになるでしょう。

なお、この記事はあくまで支出を比較したものであり、賃貸と持ち家ではその他に様々なリスクや便益が異なりますので、以下のようにさらに多面的な検討が必要となるのは言うまでもありません。

  • 居住の快適性
  • 近隣住民リスク
  • 管理組合が機能不全となるリスク
  • 自然災害により建物が破損するリスク
  • 転勤等による転居リスク
  • 家族構成の変化により住居が過小・過大となるリスク
  • 世帯主が死亡した場合のリスク
  • 人口減少等により土地の利便性が低下するリスク
  • 高齢となった際に居住場所を確保できないリスク

個人的には、居住の快適性についてだけは持ち家に軍配が上がりますが、その他ほぼすべてのリスクへの耐性・対処コストについては賃貸が優れているように思います(高齢時の居住確保は需給面からも社会課題の面からも遠からず解決されていくと思います)。

居住快適性に見出す価値は人それぞれですので、あとはこの金額差とリスク&居住快適性を秤にかけて選べば良いと思っています。現状、私は賃貸派です。

参考:比較の条件と計算方法

住宅を取り巻く諸環境

  • 今後日本全体で人口は急速に減少していく
  • 東京圏の人口/世帯数も、2025年を境に減少していく
  • 2022年に生産緑地指定されていた土地が住宅向けに大量解放される
  • 外国人受け入れによる人口増減要素は未知数

これにより、駅近を除いて物件価格は大きく下落し、20年間でおよそ半額になるという想定です。

試算対象ケースの詳細

各居住パターンに対応する諸条件は次のようになっています。

項目内容
安価な持ち家・4,500万円
・住宅下落率 4%/年
安価な値下がりしない持ち家・4,500万円
・住宅下落率 2%/年(建物のみ)
都心の持ち家・6,000万円
・住宅下落率 2%/年(建物のみ)
固定金利・35年ローン
・金利 1.5%/年
変動金利・35年ローン
・金利 0.5%/年
単利運用・差額を運用し、利益を家賃に全額充当
複利運用・差額を複利運用し、期間経過後費用から差し引き

賃貸にかかる費用

賃貸のスペックは次のものを使います。ほぼ私が住んでいる物件のスペックです😅

  • 23区、駅近の1LDK〜2LDK(50〜60m2)程度の物件
  • 家賃は2023年時点で13万円
  • 転居は10年に1度、転居費用は30万円
  • 家賃は10年で4%ずつ下落
  • 家賃の変動は転居(10年)のタイミングで反映
  • 更新料は2年ごとに家賃の1ヶ月分
  • 管理費は3,000円、住居価格の影響が少なそうなので経年では変更しない
  • 火災保険料は年額5,000円

持ち家にかかる費用

  • 賃貸と同程度の立地・広さの新築マンションを想定
  • 取得時の手数料等は購入価格の5%
  • ローンの頭金は物件価格の10%
  • ローン返済は元利均等
  • 住宅ローン控除は全額適用(かなりの高所得を想定)
  • 固定資産税には住宅用地の減免、新築の減免は適用済み
  • 修繕積立金は18万円/年
  • 管理費は18万円/年
  • 火災保険料は8,000円/年
  • 地震保険は5年加入で建物価格に応じて算出
  • 自室の修繕費用は10年ごとに20万円
  • 転居は行わない
  • 持ち家を売却する際の手数料は売却額の5%
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