累積リターンと代表的指数(日経225、東証REIT)との比較

このブログでは、毎月末付近にその時点での資産状況を公開しており、そこには総資産額の推移とポートフォリオの状況を記載しています。しかし、いくつかの銘柄を売買し、ポートフォリオが組変わっていくにつれて、投資によってどの程度リターンを得ているのかが徐々にわかりづらくなってきました。

想定以上に大きく値上がった銘柄は順次売却しているため、ポートフォリオの損益は、投資資金全体の損益よりかなり小さくなっています。売却益や配当は無リスク資産へ移動することになりますが、無リスク資産の増加は給与収入の影響もかなり大きいため、投資で得られたリターンがどの程度なのか自分でもわかりづらくなってきました。そこで今回、過去に投資のために使った資金をすべて洗い出し、累積リターンを確認しようと思います。 “累積リターンと代表的指数(日経225、東証REIT)との比較” の続きを読む

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投資遍歴6:世界分散投資へ移行開始

過去の投資歴を見なおして反省するこのシリーズも、ようやくブログ開始時点まで近づいてきました。前回は2008〜14年、J-REITのみを対象として投資した期間が対象で、全般的な上昇相場や数度の大きな値上がり(14年末の黒田バズーカなど)にも助けられ、それなりに大きな利益を得ることができました。

今回はその後、2015年から2016年にかけて、J-REIT一辺倒から世界分散投資への移行を検討しつつ現在の資産構成に至る過程についての話です。

2015年9月の下落時に大幅買入

2014年末、日銀によるREIT買い入れ報道で急上昇した際に保有銘柄を売却し、その後は1年近くほぼ現金のみで保有していました。すっかりJ-REITの中期投資に味を占めていたので、暴落局面の到来を待っていたところ、9月前半〜中盤にかけてそれなりの下落があったため、数日で1500万程度買い入れました。東証REIT指数は次のようになっており、直近の高値から一気に20%程度下落しています。

東証REIT指数

東証REIT指数

この際、利回りが特に高めになっていた日本賃貸住宅投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、スターツプロシード投資法人を中心に買い入れています。この買い入れにあたっては、分配金による年収100万を目指して、多少の上昇では売却は考えず、長期保有による分配金狙いを考えていました。後述しますが、早期リタイアを意識して配当を積み増そうとしていますね。

日賃貸

取得単価は71,000円で、最安値付近で買っています。当時の予想利回りは約4.8%。一時90,000円をつけましたが、その後8,3000円程度まで下がり、現在の予想利回りは約4.1%です。9万まで上がった際は、利回りが3.7%程度まで下がっていました。

日本賃貸住宅投資法人

ケネディクス・レジデンシャル投資法人

取得単価は26万程度なので、こちらもほぼ最安値で買っています。当時の予想利回りは4.8%程度。その後は29〜31万をうろうろしており、現在の予想利回りは約4.3%です。

ケネディクス・レジデンシャル

スターツプロシード投資法人

取得単価は、15万6000〜16万2000円。9月当時はほぼ底値付近で買っていますが、その後大して上がっていません。買い入れ当時の予想利回りは4.9〜5.1%。現在は4.5%程度です。

スターツプロシード投資法人2

投資方針の見直し

こうして三度J-REITを買い入れたわけですが、この頃からJ-REIT一極集中の中期投資という投資スタイルに対する疑問がわいてきました。これは、J-REIT一極集中のリスクの高さを再認識したこと、そして、早期リタイアが視野に入ってきたことから、リスク低下の必要性を感じたことによるものです。

J-REIT集中のリスクを再認識

年が明けると一気に円高・株安が進行し、世界の経済状況の弱さが認識されました。また、マイナス金利導入後の経過から見る金融政策の手詰まり感、積み上がる一方の公的債務、上昇していく税率、継続的に低下していく社会保険、人口の低下、労働生産性の低さ、労働環境の悪さなど、アベノミクス前まで感じていた日本の先行きに対する閉塞感の原因が、5年経っても・・・いや、私が社会人になった当時から15年経った今でも、ほとんど改善されていないことに気付きました。

さらに、日本全体だけでなく、東京・東京圏の人口もついに低下に転じたことを知り、不動産のマクロな投資環境の先行きに不安を感じ始めました。

早期リタイアに向けたリスク低下の必要性

資産総額も気づけばそれなりの規模に成長し、このペースで増やし続けることができれば早期リタイアも夢ではなさそう、ということを意識したことも大きな要因です。早期リタイアし、長いリタイア生活を既存の資産で賄っていく場合、長期にわたって安定して価値が上昇していく資産に投資したいもので、間違っても突然暴落するような資産に人生を賭けたくはありません。日本の不動産(への集中投資)がそうした目的のために適しているとはあまり思えませんでした。仮に、東京圏が大地震や噴火で壊滅的な被害を受けた場合には、私の資産は大打撃を受けることになるはずです(ここまでの事態なら、どの資産を持っていてもかなりの打撃だとは思いますが)。

そうした折、早期リタイア関連の情報を漁っていたところ、資産クラスから大まかにリスクとリターンを計算し、自分が受け入れられるリスクの範囲内でリターンを最大化するように資産運用をするアプローチがあることを知りました。これは、インデックス投信を組み合わせてポートフォリオを構築しているような、個人のインデックス投資家の方々のブログからでした。

このような投資スタイルは、早期リタイアに向けてリスクを低下させつつ投資を行いたいという私のニーズにぴったりだと感じました。こうして、ここ数年大きな利益を出してくれたREITの中期投資から、インデックス投信を組み合わせた世界分散投資への移行を決め、このブログを書くことにつながったというわけです。これが、今年の1〜2月のことです。

迷いはあるものの、まずは試行

私は、早期リタイアに向けては(奥さんの支出額や住宅費用も考慮して)1億以上の資産額を目標としているのですが、現段階では世界分散投資に向かうよりも、もう1サイクル中期投資の成功を狙ったほうが良いのではないかという考えも根強く頭に残っていたりはします。ですが、いずれにせよ1億を超えた後(超えればね・・)は世界分散投資に切り替えていくことになるので、暴落に備えてある程度の投資原資を残しつつ、今のうちから少額ずつインデックス投信を増やし、分散投資に慣れつつ移行をスムーズにする作戦を取ろうとしています。

かなり長くなってしまいましたが、ここまでが、このブログをはじめるまでの私の投資の履歴でした。ここからは、上述した方針がうまくいくのか、日々(月々?)資産の推移を記録しながら検討を続け、必要なら投資方針も変更しつつ目標の1億達成と早期リタイアを狙って行きたいと思います。見ていてくださる方、もしいらっしゃれば、よろしくお願いいたしますm(__)m

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投資遍歴5:利回りを基準にしたREIT投資へ

過去投資の振り返りも5回目に入りました。そろそろ終わりが近づいている気配がします。前回は2005年からはじまり、リーマンショックが起きた2008年前後(一部投信は2013年)までの話でした。BRICs投信、債券ファンド、先進国株アクティブファンド、J-REITと色々な商品を試したものの、結果としては、REITと債券ファンドを除いてプラスマイナスゼロか赤字になり、トータルとしても赤字になってしまいました。今回は、リーマンショック後の2008年から2014年頃まで、主にREITのみに投資していた時期の話です。

J-REITに絞った理由

この期間での投資対象をJ-REITのみに絞ったのは、もちろん2005〜10年の期間に大きな利益(といっても大きいのは率で、額は大したことないですが)を生んだのが、結果的にはJ-REITのみだったことが大きな理由なのは間違いありません。ですが、それと同じくらい大きいのは、売買判断の拠り所としていた次のようなJ-REITの性質が、わりと想定どおりに機能していたことです。

J-REITの性質

あくまで私がそれまでに経験した他の資産に比べて、という話ですが、J-REITは他の投資対象に比べて特徴的な、次のような性質があるように見えました。

  • ビジネスモデルが比較的単純で理解しやすい
  • 株価や分配金に影響を与える環境的な要因(人口動態、空室率、不動産価格、賃料、長期金利など)の種類が少なく、身近で把握しやすい
  • J-REITの性質上、基本的に収益の90%以上が分配金となることから、分配金が安定している
  • 分配金が安定しているため、利回りを銘柄の割安・割高の指標として使いやすい
  • 信託報酬のような明示的な運営手数料がなく、長期で保持してもストレスになりにくい(実質的にはもちろん、内部的に相当額が差し引かれていますが)
  • 株価が低下して赤字になっても、納得の行く利回りが出る価格で購入していれば、分配金が入ってくるので気楽に保持を続けられる
  • 株価が低下しても分配金は下がりづらいので、結果として利回りがダイレクトに上昇し、遠からず買いが入って値を戻す期待が持てる

加えていえば、私は当面持ち家を買う予定もなかったので、仮に不動産価格が大幅に上昇していった場合、レバレッジをかけまくって自宅を購入している周りの人たちに取り残されてしまいそうなのがなんとなく悔しいという気持ちもありました。

J-REITを保持していれば、不動産価格が上昇した際にある程度恩恵を受けることができるし、仮に不動産価格が下がった場合でも、将来的に自宅を購入する際に比較的低価格で購入できるので、ある意味ヘッジになるという目論見もありました。

各REIT銘柄の売買状況

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投資遍歴4:海外投信・J-REITへの投資とリーマンショック

過去投資の振り返りも4回めです。前回までは2005年頃まで、日経225インデックス投信も赤字が続き、不動産投資の道を模索するも、物件購入の頭金不足やリスクの高さから当面は諦めたところまででした。今回はおよそ2005年〜2010年頃までの話で、色んな投資対象に手を広げ、利益が出たり赤字だったりと試行錯誤を続けていた時期です。購入資産ごとに、チャート、商品概要、購入・売却時期、損益等を振り返ります。

債券ファンド

グローバル・ソブリン・オープン、エマージング・ソブリン・オープンの2つに投資しています。良いことがないと噂の毎月分配型ですね。今と比べてもさらにリテラシーが低いのがよくわかります。

グローバル・ソブリン・オープン(毎月決算型)

結果:プラマイゼロ
当時大流行した、通称グロソブです。流行に乗って、2006年3月頃に新生銀行で(また銀行!)購入しています。現在の購入時手数料は1.62%信託報酬1.35%。過去のものは調べることができませんでしたが、少なくともこれより高かったと思われます。シティ世界国債インデックスという指数に連動する、れっきとしたインデックスファンドなんですね(今知りました・・)。債権インデックスファンドのくせに、信託報酬1.35%も取られてますね。さらになんと、分配金再投資換算の基準価額は、インデックスの80%にしかなっていません。なんやこのファンド・・・ちなみに、分配金換算なしだとインデックスの25%です。噂どおりすごい状態。

global-soverign-open

だらだらと持ち続けた後、最終的には2010年3月に売却。配当込みで考えてもプラマイゼロか、ややマイナスだと思います。 “投資遍歴4:海外投信・J-REITへの投資とリーマンショック” の続きを読む

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投資遍歴3:不動産投資の模索

自戒を込めた昔語りの3回めです。前回までは、金持ち父さん貧乏父さんを読んで投資に興味を持ち、最初の資産として日経225連動型のインデックス投信を買ったものの値下がりを続け、数年後にプラマイ0の時点で売り払ったという残念な思い出でした。

捨てきれない不動産投資へのあこがれ

当時の私の手持ち金で買える資産は投信ぐらいのものだったわけですが、金持ち父さん貧乏父さんで登場する資産の主役といえば、やはり不動産。投信購入後も、不動産投資にはやはり強い興味を持っていました。とはいえ、金持ち父さん本で不動産投資が強く勧められていた(気がする)のは、税制上の優遇内容や、銀行での住宅の扱い、超長期にわたって継続的に上昇を続けている住宅市況など、やはりアメリカ特有の事情に裏付けられたものであるように見えました。

当時の日本では、既に不動産価格は長期的な下落トレンドにあった上、総人口の減少も目前に迫っており、とてもアメリカと同じ感覚で不動産投資できる状況には見えませんでした。 “投資遍歴3:不動産投資の模索” の続きを読む

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投資遍歴2:はじめての投資

前回は、「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで投資に興味を持つところまででした。今回は、2001〜2005年頃、はじめて持つことになった資産と、その結果についてのお話です。

初の資産は国内株インデックス投信

前回述べたように、大学生の時点で投資に興味を持ってはいたものの、まずは生活していくために就活に奔走せざるを得ず、就活でバイトが減り、交通費を使いまくった結果、なんとか就職して社員寮に入る頃にはほとんど無一文になっており、まさにゼロからのスタートです。

給料をもらいはじめて少しずつ貯蓄した結果、しばらくすると少額ながらお金も貯まってきました。しかし、ロバート・キヨサキが勧めるような新規ビジネスや不動産投資、ネットワークビジネスをそう簡単に実行できるわけもありません。結局、働きながら少額で始められる投資といえば、現実的には投資信託くらいしか見つかりません。個別株への投資も考えましたが、当時は1株あたりの値段が高額で、私の資産ではせいぜい1銘柄を持つので精一杯。リスクが高すぎてとても手出しできませんでした。 “投資遍歴2:はじめての投資” の続きを読む

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投資遍歴1:日本衰退と自己責任のはじまり

私の投資とのかかわりは、おおよそ2000年前後までさかのぼります。世は不況の真っ只中、就職氷河期・ロストジェネレーションどストライク世代なので、私と同年代の人の中にはなつかしさと共感を覚える人もいるかもしれません。

脅しと忠告からはじまった大学生活

大学に入学した日、新たに経済学部生となった私を含む学生一同は大講堂に集められていました。そこで最初に登壇した経済学部長は、開口一番こう言い放ちました。「もうこれから日本が大きく成長するようなことはない、君たちはそういう中で生きていくということを忘れるな」「君たちはなんとなくこの経済学部に入ってきたのかもしれないが、なんとなくで生きていけるほどこれから先の世の中は甘くはないんだぞ」。 “投資遍歴1:日本衰退と自己責任のはじまり” の続きを読む

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