2040年までに住宅価格が半分〜1/3に?今後賃貸&持ち家にかかる費用をシミュレート

プレジデントオンラインで、2040年には東京の住宅価格も半分〜1/3になるというなかなか衝撃的な記事がありました。日本大学教授の調べによるもので、「住宅価格が老齢人口依存比率(生産年齢人口に対する65歳以上人口)と相関する」という仮設をもとにした推測です。

東京で家を買うなら”東部”を狙うべき理由(プレジデントオンライン)

現状の私のリタイア計画では、連帯保証人探しが面倒臭くなりそうなこともあり、リタイア後はマンションを購入する予定でいます。しかし、もし本当にここまで住宅価格が下がるのであれば、ひょっとして住宅購入はやめた方が良い・・・?賃貸と持ち家でそれぞれどの程度お金がかかるのか、シミュレートしてみました。 “2040年までに住宅価格が半分〜1/3に?今後賃貸&持ち家にかかる費用をシミュレート” の続きを読む

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新築ワンルームマンション投資はアリかナシか

MoneyForwardでは、ページ/アプリ上に「お金のコラム」という記事が掲載されています。私、日課のようにMoneyForwardを目にしている関係上、興味を惹かれる記事があれば読んでしまうことも多いです。こうした記事の中には企業とタイアップした広告記事も混じっているんですが、ここのところ新築マンション投資のPR企画が掲載されていて、実際に投資した方のインタビューが載っていました。実際のところ、こうした業者企画のワンルームマンション投資はありなんでしょうか、ナシなんでしょうか?最近仕入れている不動産投資の知識を確認する意味でも自分なりに考えてみます。 “新築ワンルームマンション投資はアリかナシか” の続きを読む

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続・不動産投資勉強中

ここのところまったく更新してませんが、時間があれば大家ブログを読み漁っているせいです・・。とりあえず私の性に合った人のブログを読んでいるんですが、まだ半分も読み切れていないので、もうしばらく更新頻度は低いままかもしれません。

不動産投資やってる人を色々ながめていると、「実業家タイプ(仮)」と「投資家タイプ(仮)」の隔たりが(色んな意味で)とても大きく感じます。ここで言う「実業家タイプ」は、不動産の知識やノウハウを蓄積して、土地や建物の目利き、融資の引き方、業者との付き合い方、賃貸客の付け方等をある程度把握し、物件の選択はもちろん、場合によってはリノベや運営まである程度手を出している人たちです。「投資家タイプ」の方は、不動産の知識はほとんどなく、業者が算出した利回りベースで物件を選び、お金だけ出して手続きや管理を業者に丸投げしているような人たちです(これを投資家といっちゃうと、目利きしつつ実作業に手を出していない本物の投資家に怒られる気がしますが)。

ここのところ増殖しているのは後者だと思うんですが、この人たち、ほとんど業者の養分になっている気がします。よくて収支トントン、運がよければ微妙に儲かるケースもあるにはあると思いますが、完全に運まかせで、投資と呼べるかどうか疑わしいです。Podcastで人気のやつとか、登録したら未公開物件!とかがメールで飛んでくる有名サイトとか、MoneyForwardに広告企画で載ってるやつとか、今の知識ですらすでに怪しさ満点で、正直なところちょっと手を出す気が起きません。

大家さん歴が長い人の話を読めば読むほど、生半可な知識で飛び込んでいい世界ではないな、という印象ばかり膨らんでいますが、逆に言えば学習しがいもあって、勉強した分だけきちんとリスクを下げられる分野でもありそうです。私が不動産投資をするなら、目指す方向は、利回りベースでネットショッピングして業者まかせにする投資家ではなく、物件や業者の目利きができる投資家なのは間違いありません。

となると、今の状態では到底物件購入なんてできないので、やっぱり最低限の目利きができるまでは引き続き情報収集に努めることになりそうです。知らない用語もたくさんあるし、物件情報見ても要注意項目がぱっと浮かんできたりはしないので、まだまだ時間がかかりそう。建築や土地について調べるのはあまり苦にならないので、趣味がてらもうしばらく自学を続行して、最低限の知識が身についたら徐々にセミナーや懇親会に進出しようかと・・・

金融商品への投資については、私の投資方針(インデックス投信+配当銘柄投資の二本立て)だと今の相場じゃ積立投資ぐらいしかやることなさそうなので、今のうちにこっちの勉強を進めようと思ってます。一騒動起きてバーゲンセールがはじまったら本番ですかね。今年もそういうの、何回かあるとは思ってます。

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不動産投資迷い中

KPTで今年を振り返った際にも少し書いたんですが、最近不動産投資のための情報をぽつぽつと集め始めています。今のところは本をパラパラ読んでみたり、Podcastを聞いてみたり、不動産関係のブログをあさったり、物件紹介サイトを見てみたりしている程度で、まだ不動産屋にいったり物件を直接見に行ったりはしていません。

なぜ不動産投資を検討しているのか

そもそも不動産投資を検討している理由ですが、一番は早期リタイア後の生活を安定させるために、収入源を増やしたいからです。現状の計画では給与収入と投資からの収入で早期リタイアを目指しているわけですが、今のままだと次のグラフでわかるように結構ギリギリで、100歳あたりだとほとんどお金がなくなってしまってます。

ここからさらに、インフレや運用の失敗、年金の減額、医療費の増額等の不確定要素が入ってきます。まぁ、最悪の場合少しは働けばいいじゃんと思ってはいるんですが、現状の計画は大きく変えないまま、できるならもう少し安定的な収入を追加したいわけです。 “不動産投資迷い中” の続きを読む

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J-REITの売買タイミング判断基準

昨日の4/27、保有銘柄の一つであるMCUBS Midcity投資法人が大きく値上がりして含み益が38%程度になり、売却を考える基準に達していました。仕事で忙しく時間が過ぎていく間に急落し、現在31%程度にまで下落したのでまた放置ですが、すごい変動ですね。今回は、私がREITの売買タイミングを判断するために使っている単純なルールを紹介します。

利回りによる判断

これまでにも何回か触れたように、基本的には想定利回りの高低で判断しており、おおよそ以下に示すようなレンジに入ったら買い入れ、売却しています。なお、これまでざっくりこんな感じでやってきたというだけで、何か理論的な裏付けがあるわけではありません。

大型銘柄

こういう区分けが適切かはわかりませんが、資産規模が大きく、比較的利回りが低い日本ビルファンドやジャパンリアルエステイトなどの銘柄です。
買入:3.5~3.7%
売却:2.7~2.5%
こうして見てみると、この基準では日本ビルファンドを買えるタイミングはここのところまったくないですね。実際最近は買ってませんが。

小型銘柄

スターツプロシード投資法人、日本リート投資法人など、資産規模が小さく、利回りが高い銘柄です。
買入:4.7~5.0%
売却:3.7~3.5%

数値に幅があるのは、購入でも売却でも範囲に入った時点で検討をはじめて、さらに値動きが進んで範囲の限界付近までいったら購入・売却を決める、といった感じだからです。

例えば、冒頭で述べたMCUBS MidCity投資法人で考えた場合、分配金はおおよそ年額13,000円です。買い入れを検討しはじめる額は、利回りが4.7%になる276,500円付近、5%になる26万円まで下がってきたら、買い入れを決めるという感じです。実際、私が購入したのは276,957円です。若干買い急いだ感じでしょうか・・・

逆に、売却を考えはじめる額は利回りが3.7%に達した352,000円ぐらいからで、3.5%を割り込む372,000円を超えると売ることが多いです。現在は364,000円なので、売却を検討はしているものの、まだ様子を見ているという感じ。

midcityリート投資法人

このチャートでいえば、2011年8月購入し、2014年11月に売却しています。

売却益で見ると

上記のルールで売買した場合、売却益は次のような範囲になります。売却だけを考えるなら、含み益だけを見て40%ぐらいになった時点で売れば、利回りで売るのとだいたい同じようなタイミングで売却できます。

小型銘柄:27~42%
大型銘柄:29~48%

仮に分配金による利益が年5%(利回りが高めの銘柄だとこんなもの)だとして、値下がり~値上がりのサイクルは5年ぐらいだとすると、5年間持ち続ければ、分配金で(再投資なし、税引き前で)25%の利益が出ます。含み益が25%〜30%程度の場合、売却してもその後しばらくは値上がりが続くことも多く、次に買う銘柄がすぐには見つからなくて、結局数年間分配金が得られずに保持した場合と大差なかった、ということもよくあります。なので、25~30%程度の含み益だとそこまで進んで売る気にはなりません。しかし、40%近くまで来ると、分配金で追いつくのには8年の保持が必要になりますし、大抵は近いうちに大きく値下がりするので、売ってしまって安値で再度仕入れた方が良いかと思ってます。

と、ここ10年ほどはこんな感じで売買してきました。これからは、以前より長期の保持を目指してはいきますが、それでも含み益が40%を超えたらいったん売却してしまいそうです。ここのところは各銘柄で値動きは大きく異なっていて、常に何かしら利回りの高い銘柄は転がっているので、分配金収入を維持する必要があるならすぐにそうした銘柄を買い入れて投資総額を維持できそうなので、問題ないとは考えています。

見てわかるとおりとても単純なルールなんですが、きちんと記録したのは今回がはじめてです。こうして投資の情報をブログに残しておくことで、このルールが良いにしろ悪いにしろ自分がしていることを自覚できますし、今後方針を変える必要が出てきた場合もすぐに現況を振り返ることができるというのはやはり良いものですね。

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民泊による東京圏不動産への影響

今後は人口が減少に転ずるらしい東京圏ですが、今後大幅な増加を目指している訪日観光客はプラス要素です。ただし、日本政策投資銀行による 東京オリンピック期間中と期間後のホテル需給環境を考える(PDF) を参考にすると(あくまで訪日観光客の目標が現在の半分だった頃のものですが)、国内人口の低下に伴う国内観光客の減少との相殺もあり、今後も需給環境はあまり変化しない想定だったようです。

客室はやはり足りなそう?

改定後の目標では、2020年時点でここからさらに2000万人が上乗せされるわけですが、仮に訪日観光客の平均滞在日数を2週間とし、このうち東京で半分程度の日数を過ごし、来日時期は一年に渡って均等だとした場合、1日あたり約38万人の宿泊需要が追加で発生することになります。

東京圏の客室数は、さきほどの資料から現在おそらく30万程度と思われ、東京圏の客室が東京観光ですべて使えるわけでもないこと、来日時期に不均衡があることを考えると、客室数はやはり足りないように思います。

民泊によるさまざまな影響

そんななか、Airbnbに代表される民泊事業の世界的な広がりにも後押しされ、日本でも民泊による客室数の確保が真剣に議論されてきています。これまでは草の根で増えてきた民泊事業ですが、周辺住民とのトラブルも増加を見せており、また一般のホテル・旅館が従っている旅館業法を無視した違法状態なのではないかとの指摘も一般的に認知されてきました。こうした状況を改善すべく、一部の地域では旅館業法に従う義務を免除するなどの取り組みも始まっており、不十分と言われながらも徐々に民泊の利用が広がっている状況です。

個人的には、訪日観光客に対応する施設や人員の不足で宿泊費が高騰したり、観光体験が低下するのはもったいないと考えていたので、民泊の活用そのものは条件つきですが賛成の立場です。その際、こうした民泊の広がりによるホテル・旅館への影響や、不動産市場への影響は非常に限定的だろうと勝手に思っていました。ところが、観光の先輩であるフランスからはこんな記事が出てきて、ちょっとびっくりしてしまいました。

民泊大国フランスの惨状を見よ! 脱税横行、家賃上昇、人口減…「パリは人の住めない街になってしまった…」

いわゆる業界団体からの発信を元にした記事なので、特に一般住民への影響へ言及した部分については話半分程度で聞いておく必要があるとは思いますが、賃貸・分譲マンション側での需要が一気に増えて、ホテル・旅館側の需要が下がるという現象がかなりドラスティックに起きているようです。

東京の人口はパリの5倍ほどあり、周辺の地域まで含めれば賃貸住宅の供給はややあまり気味な状況でもあるので、すぐに住民が困るような変化がやってくることはないとは思っているのですが、東京に住んでいる者としては気になる話です。

住居系REITでも観光客増の恩恵を受けられるかも

私はホテル系のREITは持っておらず、住居系・事務所系のREITが主なため、これまでは訪日観光客が増えてもあまり恩恵はなさそうだなぁと思っていました。ですが、上記の流れを見ていると、下手にホテル系に手を出さなくても、住居系REITを持っていればそれなりに恩恵を受けられる可能性があります。ホテル・旅館が打撃を受けるのは観光立国を応援する立場からはちょっと怖いんですが、民泊には頑張ってほしいですね。個人的には、私も一度ぐらいは試してみたいです。

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借家か持ち家か、一軒家かマンションか

きのこvsたけのこ並に定番の、持ち家か借家か論争。私はといえば、現在は都心の賃貸住宅に住んでいます。これは、今のところ会社がそれなりの住宅補助を出してくれていることが大きな理由です。家賃補助は45歳まで出ることになっているので、それまでは賃貸住宅に住み、45歳を過ぎたら2LDKぐらいのマンション(新築〜築10年程度までの中古)を買おうと思っています。

元々は家を買うつもりもなかった

基本的には賃貸の方が住環境、労働環境、経済状況、突然のライフイベント等さまざまな変化に対応しやすいと考えており、私の人生そこまで順風満帆とも思っていないので、進んで家を買う予定はありませんでした。ただ最近、賃貸契約の際に必要な保証人として、今までお願いしていた両親が年齢的・年収的に厳しくなってきており、このまま行けば交流がそう親密ではない兄弟姉妹や、保証会社に頼る必要性も見えてきました。こうした面倒事を長期にわたって抱えるのもわずらわしく感じたため、家を買う方向に大きく傾いていきました。早期リタイア後は基本的に無職になるため、リタイア後は借りづらくなるかもしれない、というのもありました。

また、これは付加的な部分ですが、賃貸住宅は今のところかなり作りがチープです。外見も内装も分譲マンションに比べるとかなり見劣りしますし、断熱もいまいちなので冷暖房費が高くつきます。敷金を考えると壁や柱に物を取り付けるのも難しく、自由に自分の空間を作ることはできません。長期にわたって住むなら、やはり設備が整った分譲マンションや一軒家が魅力的なのは確かです。

一軒家ではなくマンションを選ぶ理由

では、どうして一軒家ではなくマンションなのか。これは、実家に一人で住んでいる母の生活を見ていて強く感じるようになった次のような点に理由があります。

掃除、防犯、メンテナンスが面倒くさい

45歳も過ぎて家を買うなら、基本的には死ぬまで同じ場所に住むことを想定しています。そう考えた場合、一軒家は家の掃除や日々の戸締まり、メンテナンスが面倒です。最悪老人一人で住むことになるわけですが、70を過ぎてから庭の手入れや木々の剪定、枝や葉のゴミ出しは大変ですし、防犯を意識して日々戸締まりに気を配るのも本当に面倒です。また、傷んだ家屋の手入れも若いうちは楽しいものですが、年を取ってくると大変です。バリアフリーの2LDKぐらいのマンションで、掃除はルンバで済ませた方がよっぽど快適です。

家族みんなで住んでいる間は一軒家は素晴らしいんですが、家族が減っていくと急速に重荷になっていきます。実際、年を取ったら一軒家を売って都心のマンションに移り住むご近所さんはかなり多いです。

都心・駅近の物件が少ない、高い

もう1つは、予算的な問題です。45歳はまだ働いている可能性があるので、ある程度都心で、駅に近い物件を買うことになります。また、老後の生活まで考えた場合、あまり郊外にいってしまうと、ゴーストタウン化する危険性や、近隣に商業施設や病院がなくなり、生活が不便になったり、立ちゆかなくなったりする可能性があります。こうした点から都心・駅近の物件を一軒家で探そうとすると、私の住宅購入予算を超えてしまいます。

子供が生まれていたら一軒家にしていたかも

私にもし子供が生まれたら(生まれていたら)、一軒家の購入も真剣に考えたと思います。子供を頻繁に引っ越させるのも忍びないし、育児環境を考えた場合は都心よりも郊外が好ましいでしょう。庭で野菜を作ったり、DIYで家を改造したりしてみたいのも確かです。とはいえ、今のところ私には子供もおらず、会社の家賃補助もあるため、マンション志向になっています。

マンションはマンションで、これから30年、40年と経っていった場合に修繕や建て替えも含めた費用の問題や、住民の高齢化に伴う運営の難しさも出てくるとは思うのですが、身内での面倒ごとよりはマシかなと思ってこのような考えになっています。さらに細かな調査は、実際に買い時が近づいてからにするつもりです。とりあえず、都心のマンションはあまり値上がりしないでほしいですね・・。都心が値上がって、やや郊外の一軒家が暴落したりしたら真剣に悩みそうです。なんとなくそうなりそうな気配。

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日本の不動産投資市場の概況

不動産について色々調べていたら、野村総研が素晴らしい資料を公開しているのを見つけました。

【PDF】日本の不動産投資市場 2015(2015/6)

1年近く前のものですが、不動産投資についてマクロ・長期の話から目先の話まで色んな情報が見やすいグラフとシンプルなメッセージでまとめられていて、パラパラ見るだけでも非常に面白い資料です。興味をひかれた内容を私個人への影響を絡めつついくつか紹介します。

人口動態

  • 東京圏の人口は2015年にピークを迎え、以後ゆるやかに減少する
  • 東京圏の世帯は2025年まで拡大するが、以後減少に転じる
  • 単身世帯が顕著に増加し、子持ち夫婦世帯が顕著に減少する

なんと、ついに東京圏でも人口の減少が始まっています。東京に限ってみても、2020年ぐらいからは緩やかな減少が始まる見込みのようです。日本全体の人口が減っても首都圏や地方中核都市では人口が増えていたので、投資にあたってはあまり人口減少を考慮する必要もなかったんですが、そう単純にはいかなくなってきました。

東京23区の増減を見ると、下位組には2040年までに20%近く減少する区もあります。古い中古住宅を含めると、需給バランスは相当崩れそうですね。とはいえ、家を買うならさすがに2025年ぐらいまでの予定なので、そこまでは世帯数が増加してしまうわけですね。私にとっては、マクロな人口動態よりも、その時の需給バランスから受ける影響のほうが大きそうです。

マクロ経済環境

  • 今後も低成長率が続くが、そこそこの市場規模を維持
  • 破綻懸念は少ないものの、公的債務は増大を続ける
  • 長期金利は低位安定状態

こちらは見慣れた風景です。この資料の中では円安傾向となっていますが、2016年からは一気に円高に振れ、以降は円高傾向が続いています。このあたりは先が読めないのでいかんともしがたいし、破局的な状況になってもできることは限られているように思います。1つ言えるのは、日本のマクロな成長に賭けるのはあまり分がよくなさそうだということですが、これは随分前からのことですね。

不動産市況

  • キャップレートが低下、リーマンショック前のレベルに近づく
  • 首都圏投資機会の減少、地方投資の拡大

キャップレートというのは、JAPAN-REIT.COMの用語集によると、

正式には「Capitalization Rate」。還元利回り、期待利回りを指す。不動産の純収益から不動産価格を算出する場合に用いられる利回り。

だそうです。どうやって決まるのかについては色んな話があって私もいまいちよくわかっていないんですが、一定の場所における類似の不動産から算出したりするようです。使い方としては例えば、周辺の似た条件の物件がレート5%で、この物件は収益が500万だから不動産価格は 500万÷0.05=1億円だ、みたいな感じでしょうか。このキャップレートが低下しているということは、同じ収益の物件に対する不動産価格が上昇しているということです。

資料内でピークアウトが懸念されていますが、REITはこの後1度、かなり下落しています。現在も不動産の過熱は懸念されていますが、手持ちのREITの利回りだけから判断すると、こちらは過熱というほど高くはないんですよね。せいぜい積水ハウス・SIレジデンシャル投資法人と、MCUBS Midcity投資法人がやや高いかなぐらいで、派手に売ろうという気にはなりません。とはいえ、一時期は利回り7〜9%の銘柄がゴロゴロしてた時期もあったようなので(天国のようですね。。)、ここ数年が異常だっただけで既に相当高いのかもしれません。他方で、海外REITに比べればJ-REITのリスクプレミアムは相当高いので、徐々に圧縮されていくと考えれば値上がり余地はあるとも言え、どう動くかは予想が難しいです。しばらくは現状のままで様子見していこうと思います。

オフィス市場

  • 東京オフィス市場空室率が長期に渡り低下傾向、過去の傾向からすると反転が近そう
  • 東京オフィス市場の賃料は反転し、ゆるやかな上昇傾向
  • 地方オフィス市場の賃料は上昇の気配なし
  • オフィスワーカー数は過去20年にわたり減少傾向、今後も減少が続く

オフィスワーカーがこんなに減り続けていたとは知りませんでした。資料では、オフィスワーカー減少にもかかわらず一定以上のオフィス供給は続く見込みとなっていますが、どういうことなんでしょう・・。建物の新陳代謝が行われていくのか、単純に供給過多で値下がりしていくのか。いずれにせよ、これまでもオフィスワーカー減少、定期的にオフィス供給ありの状態で運営してきているわけなので、特に気にかけないことにします。

住宅市場

  • 賃貸マンション居住する世帯の割合は増加傾向
  • 賃貸マンションの供給も高い割合で増加している
  • 東京のマンション空室率は上昇傾向
  • 賃料は継続的に下落傾向
  • 持ち家比率は40〜60歳で低下傾向

需要が増えているものの、供給がそれを上回っている状況なんでしょうか。賃料の下落傾向が気になります。しばらく賃貸に住み続ける予定の私にはありがたい話ではあります。この資料に書いてある話ではないですが、今は中古マンションの在庫が増えているみたいなんですよね。

もう少ししたら派手に値崩れしてくれるかもしれません。まだ会社から家賃補助が出る年齢なので、派手な値崩れはもうちょっと先が良いんですが。

2016年版があるなら、個人的には観光客増加の影響、宿泊施設についても情報があると嬉しいです。ぜひ公開してほしいものです。

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投資遍歴5:利回りを基準にしたREIT投資へ

過去投資の振り返りも5回目に入りました。そろそろ終わりが近づいている気配がします。前回は2005年からはじまり、リーマンショックが起きた2008年前後(一部投信は2013年)までの話でした。BRICs投信、債券ファンド、先進国株アクティブファンド、J-REITと色々な商品を試したものの、結果としては、REITと債券ファンドを除いてプラスマイナスゼロか赤字になり、トータルとしても赤字になってしまいました。今回は、リーマンショック後の2008年から2014年頃まで、主にREITのみに投資していた時期の話です。

J-REITに絞った理由

この期間での投資対象をJ-REITのみに絞ったのは、もちろん2005〜10年の期間に大きな利益(といっても大きいのは率で、額は大したことないですが)を生んだのが、結果的にはJ-REITのみだったことが大きな理由なのは間違いありません。ですが、それと同じくらい大きいのは、売買判断の拠り所としていた次のようなJ-REITの性質が、わりと想定どおりに機能していたことです。

J-REITの性質

あくまで私がそれまでに経験した他の資産に比べて、という話ですが、J-REITは他の投資対象に比べて特徴的な、次のような性質があるように見えました。

  • ビジネスモデルが比較的単純で理解しやすい
  • 株価や分配金に影響を与える環境的な要因(人口動態、空室率、不動産価格、賃料、長期金利など)の種類が少なく、身近で把握しやすい
  • J-REITの性質上、基本的に収益の90%以上が分配金となることから、分配金が安定している
  • 分配金が安定しているため、利回りを銘柄の割安・割高の指標として使いやすい
  • 信託報酬のような明示的な運営手数料がなく、長期で保持してもストレスになりにくい(実質的にはもちろん、内部的に相当額が差し引かれていますが)
  • 株価が低下して赤字になっても、納得の行く利回りが出る価格で購入していれば、分配金が入ってくるので気楽に保持を続けられる
  • 株価が低下しても分配金は下がりづらいので、結果として利回りがダイレクトに上昇し、遠からず買いが入って値を戻す期待が持てる

加えていえば、私は当面持ち家を買う予定もなかったので、仮に不動産価格が大幅に上昇していった場合、レバレッジをかけまくって自宅を購入している周りの人たちに取り残されてしまいそうなのがなんとなく悔しいという気持ちもありました。

J-REITを保持していれば、不動産価格が上昇した際にある程度恩恵を受けることができるし、仮に不動産価格が下がった場合でも、将来的に自宅を購入する際に比較的低価格で購入できるので、ある意味ヘッジになるという目論見もありました。

各REIT銘柄の売買状況

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投資遍歴3:不動産投資の模索

自戒を込めた昔語りの3回めです。前回までは、金持ち父さん貧乏父さんを読んで投資に興味を持ち、最初の資産として日経225連動型のインデックス投信を買ったものの値下がりを続け、数年後にプラマイ0の時点で売り払ったという残念な思い出でした。

捨てきれない不動産投資へのあこがれ

当時の私の手持ち金で買える資産は投信ぐらいのものだったわけですが、金持ち父さん貧乏父さんで登場する資産の主役といえば、やはり不動産。投信購入後も、不動産投資にはやはり強い興味を持っていました。とはいえ、金持ち父さん本で不動産投資が強く勧められていた(気がする)のは、税制上の優遇内容や、銀行での住宅の扱い、超長期にわたって継続的に上昇を続けている住宅市況など、やはりアメリカ特有の事情に裏付けられたものであるように見えました。

当時の日本では、既に不動産価格は長期的な下落トレンドにあった上、総人口の減少も目前に迫っており、とてもアメリカと同じ感覚で不動産投資できる状況には見えませんでした。 “投資遍歴3:不動産投資の模索” の続きを読む

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