不況時にJ-REITの分配金はどうなるのか

最近Twitterで、配当収入の基盤をREITから通信銘柄に移すことにした、という記事が流れてきました。私は現状、配当(分配)全体に占めるREIT分配金の割合がかなり高いことから、不況時の安定性がどの程度か気になってきたので、事務所系・住居系の代表的なREITに関してリーマンショック前後の状況を調べてみることにしました。

事務所系REITの状況

事務所主体の代表的なファンド、日本ビルファンド投資法人(JBF)のリーマンショック前後の状況を確認してみます。JBFはJ-REITの草分け的存在であり、歴史も長く、信用力もあり安定した投資法人です。

分配金の推移

日本ビルファンド投資法人運用報告書より抜粋

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投資本の雑な感想:ウォール街のランダム・ウォーカー/バートン・マルキール

某梅屋敷の人も大好きな、投資本の鉄板と言える「ウォール街のランダム・ウォーカー」。一年ぐらい前に図書館で予約していたようですが、それ自体すっかり忘れていました。今週突然「ご用意できました」と通知が届いたので、取りに行って読んでみました。読むのは実ははじめてです。

基本的な主張はみなさまご存知のとおり、とにかく時価総額加重平均のインデックス投資をしておけば間違いないよ、というもの。個人的にも、こうした主張には大筋では異論はありません。この主張を、歴史上登場してきたさまざまな投資アプローチと比較しながら検証していく、といった形です。

また、やりたければ一部の資産で割安な個別株を買ってみるのも否定はしないよ、とも言っていて、このあたりのバランス感覚も絶妙です。

あまりにも有名な本筋部分はおいといて、今回は私がひっかかったポイントについていくつか書いていきます。 “投資本の雑な感想:ウォール街のランダム・ウォーカー/バートン・マルキール” の続きを読む

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我がチームにトーセイ・リート投資法人が加入

MCUBS Midcity投資法人の売却で配当のベースが減ったので、試しにトーセイ・リート投資法人を100万円分ほど買ってみました。REITとしては正直ぱっとしないとこだらけなんですが、全REITでほぼ最高の5.5%近い利回りが魅力。

20160527tosei

物件取得額は約300億円とかなり小さく、物件は首都圏に集中しています。総合型で住居・事務所・商業施設が混在していますが、商業施設としては周縁部のよくわからない微妙な(失礼)ものしかなかったり、事務所としてもいまいちな物件を掴んでいたり(昔そのビルに勤務していたので判明)、色々と運営的に不安なところも目にはつきます。ただ、致命的にまずいところがあるわけでもなく、利回りは魅力的で値動き的にも底値に近いように見えたので、様子見がてら少額で買うことにした次第です。

利回りだけなら、トーセイ・リートを超えるサムティ・レジデンシャルという投資法人もあるんですが、これは分配金に利益超過分配金を含んだ形になっており、他のREITと同列に比べられない状態です。この利益超過分配金の部分は出資分を払い戻しているということで、他のREITは物件購入に充てているお金のようなので、どこかでなくなると思うんですが、私にはそれがいつなのか判断がつきそうもないのでやめました。超過分配金を除けば、利回り3%後半のまったく魅力のない銘柄なんですよね。

20160527samty

上のグラフで2016年3月頃に急上昇しているのは、超過利益分配金の支払いが決議されたことを受けたものだと思います。仮に超過分配金がでなくなった場合は同様に投資口価格が急落する可能性が高いので、怖くて買えませんでした。

タイトルの件ですが、こんな風に値上がりした銘柄を売ったり、そうしてできた穴を新規の銘柄を組み入れて補充したりするのは、野球やサッカーチームを運営しているのと似てるなぁと思っています。もちろん現実にやったことはないので、サカつく(というサッカークラブを運営するビデオゲーム)をプレイしてのイメージですが(笑)今まで活躍してきてくれたけど年俸が高くなった選手は放出して、安く活躍してくれそうな選手を新たに入れて、チームは一定のレベルを維持して年間を通して戦っていくという感じ。ポートフォリオ一覧で毎日のチーム成績がわかり、毎日スポーツ新聞気分で自チームの成績を確認。ちょっとしたゲームのような気分です。新人トーセイは活躍してくれるかな。

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MCUBS MidCity投資法人を+40%で売却

REIT売買基準で記載した基準に従って、MCUBS Midcity投資法人を売却しました。購入は2015年9月10日、276,800円。売却は2016年5月24日、391,500円。

売却時点での想定利回りは3.51%、売却益は41.4%なので、REIT売買基準に書いていた以下のルールどおりです。

想定利回り:3.7%で売却検討、3.5%になったら売却
売却益:40%を超えたら売却検討、42%になったら売却

20160523midcity

これで配当のベースが少し減ってしまったので、高配当な良い銘柄があれば補充したいところです。

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グロソブの再来?高分配海外REIT投信

ちかごろ日本では海外REITを対象とした投信の人気が過熱しているようで、次のような記事がでていました。マイナス金利で危機感を抱いた方々が高配当につられて毎月分配型の投信を買っているようですね。

海外REIT投信、危うい人気の一極集中

昨年来の度重なる世界的な市場の動揺で、株式や新興国通貨などに投資する毎月分配型投信では、分配金の引き下げが相次いだ。

一方、海外REIT型は新規に流入する資金などを原資に、高い分配金の支払いを継続。分配金利回り(過去1年の分配金合計額を直近の基準価格で割った数値)が20%を超えるファンドもざらで、投資家の関心が集中している。

ざっと調べてみると、手数料3.24%とか信託報酬1.65%とかゴロゴロでてきて吐きそうになります。分配金も20%とかタコ配もいいとこですよね。グロソブの時とまったく同じ構図でちょっと笑ってしまいました。私は知りませんでしたが、ブラジル投信でも同じようなことやってたようですね。銀行は今、マイナス金利で経営環境が厳しくなってきてるでしょうから、生き残りをかけて「マイナス金利時代に対応した資産運用は高分配の投資信託で!」などと中高年にボッタクリ投信を売り込みまくってるとしか思えません。親がひっかからないように注意しておかないと・・・。

US REITの時価総額が95兆円程度で、日本の海外REIT投信の残高が8兆8000億円もあるらしいので、基準価額の低下がきっかけでこれらの投信から資金が大量流出した場合、そこそこインパクトがありそうです。iShares米国不動産ETFは買うタイミングを間違えたかな・・。

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J-REITの売買タイミング判断基準

昨日の4/27、保有銘柄の一つであるMCUBS Midcity投資法人が大きく値上がりして含み益が38%程度になり、売却を考える基準に達していました。仕事で忙しく時間が過ぎていく間に急落し、現在31%程度にまで下落したのでまた放置ですが、すごい変動ですね。今回は、私がREITの売買タイミングを判断するために使っている単純なルールを紹介します。

利回りによる判断

これまでにも何回か触れたように、基本的には想定利回りの高低で判断しており、おおよそ以下に示すようなレンジに入ったら買い入れ、売却しています。なお、これまでざっくりこんな感じでやってきたというだけで、何か理論的な裏付けがあるわけではありません。

大型銘柄

こういう区分けが適切かはわかりませんが、資産規模が大きく、比較的利回りが低い日本ビルファンドやジャパンリアルエステイトなどの銘柄です。
買入:3.5~3.7%
売却:2.7~2.5%
こうして見てみると、この基準では日本ビルファンドを買えるタイミングはここのところまったくないですね。実際最近は買ってませんが。

小型銘柄

スターツプロシード投資法人、日本リート投資法人など、資産規模が小さく、利回りが高い銘柄です。
買入:4.7~5.0%
売却:3.7~3.5%

数値に幅があるのは、購入でも売却でも範囲に入った時点で検討をはじめて、さらに値動きが進んで範囲の限界付近までいったら購入・売却を決める、といった感じだからです。

例えば、冒頭で述べたMCUBS MidCity投資法人で考えた場合、分配金はおおよそ年額13,000円です。買い入れを検討しはじめる額は、利回りが4.7%になる276,500円付近、5%になる26万円まで下がってきたら、買い入れを決めるという感じです。実際、私が購入したのは276,957円です。若干買い急いだ感じでしょうか・・・

逆に、売却を考えはじめる額は利回りが3.7%に達した352,000円ぐらいからで、3.5%を割り込む372,000円を超えると売ることが多いです。現在は364,000円なので、売却を検討はしているものの、まだ様子を見ているという感じ。

midcityリート投資法人

このチャートでいえば、2011年8月購入し、2014年11月に売却しています。

売却益で見ると

上記のルールで売買した場合、売却益は次のような範囲になります。売却だけを考えるなら、含み益だけを見て40%ぐらいになった時点で売れば、利回りで売るのとだいたい同じようなタイミングで売却できます。

小型銘柄:27~42%
大型銘柄:29~48%

仮に分配金による利益が年5%(利回りが高めの銘柄だとこんなもの)だとして、値下がり~値上がりのサイクルは5年ぐらいだとすると、5年間持ち続ければ、分配金で(再投資なし、税引き前で)25%の利益が出ます。含み益が25%〜30%程度の場合、売却してもその後しばらくは値上がりが続くことも多く、次に買う銘柄がすぐには見つからなくて、結局数年間分配金が得られずに保持した場合と大差なかった、ということもよくあります。なので、25~30%程度の含み益だとそこまで進んで売る気にはなりません。しかし、40%近くまで来ると、分配金で追いつくのには8年の保持が必要になりますし、大抵は近いうちに大きく値下がりするので、売ってしまって安値で再度仕入れた方が良いかと思ってます。

と、ここ10年ほどはこんな感じで売買してきました。これからは、以前より長期の保持を目指してはいきますが、それでも含み益が40%を超えたらいったん売却してしまいそうです。ここのところは各銘柄で値動きは大きく異なっていて、常に何かしら利回りの高い銘柄は転がっているので、分配金収入を維持する必要があるならすぐにそうした銘柄を買い入れて投資総額を維持できそうなので、問題ないとは考えています。

見てわかるとおりとても単純なルールなんですが、きちんと記録したのは今回がはじめてです。こうして投資の情報をブログに残しておくことで、このルールが良いにしろ悪いにしろ自分がしていることを自覚できますし、今後方針を変える必要が出てきた場合もすぐに現況を振り返ることができるというのはやはり良いものですね。

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